今日重磅！优客工场在美递交招股书，毛大庆大写的“我们不一样”

“优客工场要上市”的消息，断断续续传了大半年，终于有了实锤！

今天凌晨（美国时间12月11日），优客工场正式向美国证券交易委员会（SEC）公开递交招股说明书，股票交易代码： “UK”，拟在纽交所上市。

一锤定音，优客工场在这个年末给联合办公行业带来了“实锤”。就在此前，它的同行WeWork，刚刚经历了一场大型上市翻车事故，还在清理现场。叱咤风投界多年的软银（softbank），也因此事遭遇了14年来首次季度亏损，教训不可谓不惨痛。

优客工场敢于在这个节骨眼启动IPO，若不是有什么横扫六界的神仙相助，就是暗暗藏了一手，足以支撑它试图开启一个新时代的野心？

跟每年都有点不一样的全球INS大会（以“创新 Innovate、连接 Network、共享 Share”为主旨的国际盛会）神同步，目前披露的这份长达300多页的招股书，满篇字字句句甚至连标点符号，都在表达五个字：

我们不一样。

中美两大联合办公企业真的不一样吗？优客工场究竟“不一样”在哪儿？

商业模式：

社区生态的聚合力与想象空间

不管是WeWork还是优客工场，都对外宣称自己是平台服务型企业。

WeWork的招股书中，极力把自己“打扮”成一个用互联网技术驱动的高科技企业；毛大庆也在多个场合表示，联合办公不是做简单的二房东，不是传统的写字楼生意，也不是孵化器和众创空间，本质上是一个基于大量企业聚集而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。

我们不看他们说了什么，要看做了什么。现在的投资人都被那些会讲（jia）故（yue）事（ting）的整怕了。与其听故事，不如踏踏实实看数据。

WeWork的招股书显示，其营收83%来自出租办公空间收取的会员费，也就是先向房东租下整层楼，装修改造成办公空间，再以较高的价格按月租给公司和个人，从中赚取差价——这其实还是靠“低价租入、高价租出”的模式生存，即“二房东”，很容易由于物业主临时加价或毁约等原因面临成本收益错配的风险。

成立9年的WeWork似乎并没有把重心放在拓展多元化业务上，而只能在招股书的未来盈利展望部分，来一句——

“我们刚刚开始将增值产品和服务添加到我们的全球平台上。”

截图来源：根据WeWork招股书翻译

相比之下，成立仅4年的优客工场做的并不仅仅是一张桌子的生意。招股书披露，优客工场的商业模式为“空间运营+非空间业务”——这是一个线上线下充分融合、具备高增长潜力的全链条社区生态体系。

优客工场商业模式图

来源：优客工场招股书

什么是空间运营？它包括两类模式（上图左侧）：

1、直营模式：标准化空间（U Space），小型办公空间（U Studio），定制化空间（U Design）

2、轻资产模式：运营管理输出（U Brand），资产托管（U Partner）

招股书数据显示，截止2019年9月30日，优客工场已在中国41个城市及新加坡布局197个联合办公空间，管理面积超过60万，提供7万余个工位，会员数量超过60万。

空间运营产生的数十万会员用户及熟人关系的裂变增长，必然产生海量的服务需求、消费需求和社交需求，进而衍生出新的商业机会——这是优客工场做非空间业务的逻辑。

优客工场的非空间业务以会员数据和运营数据为核心，通过U Bazaar（优鲜集APP），U data（数据库），UDA（数据分析）和智能办公系统，不断发掘并满足用户的多元化需求，持续提升办公空间的用户体验，大大增加社群活跃度及用户黏性。

在打通非空间业务全链条服务方面，招股书数据显示，目前优客工场平台生态已聚集大约700个业务合作伙伴，联合30多个优客工场投资企业，为用户提供多样化的非空间业务：如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。

盈利模式：

多样化造就更多可能

与简单的“二房东”相比，优客工场“空间运营+非空间业务”这一全链条服务生态闭环模式，为其带来更多样化的盈利空间和可能。

空间运营板块，根据招股书，优客工场目前运营工位的整体出租率为79%，远高于行业平均水平62%；其中经营超过24个月的成熟空间出租率则更高：截至2019年9月30日，优客工场旗下拥有65个成熟空间，平均出租率高达83%。

这里值得注意的是，在成熟空间占比不到40%的情况下，优客工场整体出租率就已经超越行业平均水平，随着未来成熟空间进一步增加，其整体出租率显然还会再上台阶。

另外，轻资产模式通过向物业主收取管理费、与物业主收入分成，来为营收和利润的增长做贡献。

招股书数据显示，截至2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138,700，占总空间的比例在上升。

数据来源：优客工场招股书

依托近200个联合办公空间和超过60万的会员基数，优客工场的非空间业务（如精准营销、企业财税法务、社区电商等）扩张迅速，2017年至2019年Q3，这部分业务净收入（包含U Brand）累计达到（人民币，下同）5.22亿元，在总净收入中的占比从8%增长到52%。并且，过去7个季度中，优客工场非空间业务整体都是保持盈利的状态。

从财务数据表现来看，优客工场增长态势和盈利趋势基本向好，2017、2018、2019（前9月）净收入分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，近两年增幅显著；同期运营亏损分别为4.00亿元、4.57亿元、5.61亿元；运营利润率则由2017年的-239%改善至2019年前9个月的-64%，2019Q3运营利润率已优化至-37%。

优客工场2017、2018、2019前9个月的净收入 数据来源：优客工场招股书

国情处境：

中国特色的胜利

优客工场和WeWork这两大诞生于中国和美国的联合办公企业，天然面临着不同的国情和政策处境，因此两国联合办公市场规模的增长潜力和企业发展境遇迥异。

美国是公认的全球城市化程度最高的国家，2018年的城市化率为83%，部分能达到100%。而中国2018年常住人口城镇化率为60%，刚刚超过全球城市化率平均值，相当于1945年的美国。

城市化进程会造成大量人群向城市聚集，这些人群会产生海量的消费和办公需求，成为联合办公市场规模增长的重要推力。

美国得益于高度的城市化，目前联合办公整体行业规模高于中国，但增长已现疲态；而基于现有的城镇化速度，国内联合办公增长潜力和空间巨大。

优客工场招股书中沙利文数据显示，2013～2018年中国联合办公市场规模年复合增长率高达72%，预计2023年，这一市场规模将达到人民币1322.8亿元。

托起美国联合办公市场的是高达35%的自由职业者，国内市场的主力军则是井喷式增长的中小企业和初创公司，他们作为国家“大众创业、万众创新”政策扶持对象，推动着国内联合办公行业爆发式增长。

此外，中国互联网Z世代正在登上社会劳动力舞台，这是一群喜欢高品质生活、优质办公环境，更习惯密切协作和社群生活的人，他们天然会成为新型办公空间的需求主体。根据统计，2018年Z世代人口已经超3.3亿，约占总人口的24%。

跟WeWork相比，优客工场显然面临更友好的政策环境和惊人的市场增量。

数据显示，2019年前9个月中国联合办公TOP10公司市场占有率总额为21.2%，优客工场市场占有率高达4.7%，位居TOP1，其在经历行业洗牌后的快速崛起和未来向好的发展前景，某种意义上来说是中国特色的胜利。

管理团队：

行业精英引力场

知名天使投资人徐小平的投资理念是：

一要看人，二要看人。

优客工场创始人毛大庆作为房地产行业资深人士，在过往的履历中展现了惊人的资源整合能力和创业韧性。

优客工场的股东阵容与毛大庆的豪华“朋友圈”多有重合， 如沈南鹏、徐小平、李开复、汪静波、盛希泰、俞敏洪、汪潮涌、吴世春、张颖等。

当然，要让规模庞大的共享办公生态良性运转，还需要高度自律且能力超群的企业管理团队。

根据优客工场招股书，其主要管理团队，曾就职于凯德置地、万科集团、腾讯系企业、海航集团、铂涛集团、IWG plc、Zaha Hadid Architects等知名公司或财富500强企业，在商业地产和连锁经营行业、技术开发领域拥有丰富的经验，为高效率运营联合办公空间奠定基础。

前景广阔的联合办公行业，并不会因为WeWork上市失败而停止蓬勃发展的进程。

相反，该事件为其他联合办公先行者提供了鲜活的前车之鉴，也腾出了“全球联合办公第一股”的宝座。

一位资本市场人士认为，定制办公是全球产业更迭和存量资产的细分领域产业，优客工场能够上市代表这一路径探索的初步成功。以纽交所如此严苛的上市条件，选择接纳新经济概念，表明资本市场并未放弃对未来的探索。

“真的猛士，敢于直面惨淡的人生，敢于正视淋漓的鲜血。”

优客工场能不能趟过血路，重新让企业服务“新物种”赢得美国资本市场的芳心，让我们一起为中国联合办公先行者和不断奋力奔跑的庆庆哥加油助威！