李宇嘉：释放空间要素效率是房地产发展的方向

中新经纬客户端12月16日电 题：《李宇嘉：释放空间要素效率是房地产发展的方向》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日召开的中央经济工作会议再次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并提出了“稳地价、稳房价、稳预期”。这意味着，2020年房地产管理会坚持“有保有压”的思路，将这两项顶层设计兼容起来。具体来说，既不能刺激地产，导致房价上涨、投资投机复归，又要在“稳字当头”的主基调下，保持房地产市场一定的活跃度。这对于房地产管理来说，不啻为全新的思路和挑战。

中央经济工作会议强调“坚定不移贯彻新发展理念”。贯彻新发展理念，要在释放有效需求的同时，将满足困难群体住房问题、推进城镇化，释放空间要素效率统筹起来。关于房地产，会议通稿中将相关表述放在了“保民生”内容中，同时提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房等。

也就是说，中国房地产的需求潜力和空间还非常大，但主要在于市场不平衡的另外一端。首先，就是住房保障体系，这是与市场体系并列的住房体系的重要内容。近年来，国家鼓励都市圈发展，户籍门槛逐渐打破，人口流动空间大分化。除了户籍低收入人群、户籍“夹心层”外，稳定就业的新市民、新就业大学生等，已成为城市发展的新生力量，迫切需要纳入保障的范围。

目前来看，各地在保障范围“扩容”上，进展并不明显。当前，各地房价均在历史高位上，上述新生力量扎根大城市，想获得体面居住，但普遍存在着“租房困难”、“买房更困难”的现实问题。因此，如果能将这部分人群纳入住房保障的范畴，不仅将有利于推进城镇化，释放内需潜力，打造包容性增长新局面；对房地产来说，也将有利于建立“租购并举”的住房新制度，这是稳定房地产市场的中坚力量。

其次，1998年“房改”以来，中国房地产市场化速度很快，城市规划理念、建筑和材料技术、社区和住房设计风格，不断推陈出新，这就导致住房计划供给时期、“短缺经济”时期供应的一些住区、房子，其居住功能和配套越来越跟不上现今的需求。因此，随着棚改渐入尾声，基于功能革新、配套“补短板”的老旧小区改造，城市更新等，提上了议事日程。

就老旧小区改造来说，根据住建部披露的数据，初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。以此计算，老旧小区改造将是惠及超1亿居民的重大民生工程。老旧小区改造有三类：一是“保基本”改造，主要是与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政设施修缮，以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等；二是“提升类”改造，包括配建停车场、活动室、物业用房等公共活动场所；三是“完善类”改造，包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民与便利店等设施。

不管是哪一类，都具有惠民生、调结构的供给侧结构性改革效果。“城市更新”是此次会议的新提法，它是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。事实上，除了老旧小区改造外，随着人口流动分化、产业结构升级、互联网全方位的植入，生活生产方式的变迁，包括商办、公共活动、产业空间在内，城市整体的空间结构，需要基于功能修复与整合、空间节约而再造，空间要素效率进一步释放，这也是房地产的发展方向。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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