到海外找钱！房企热衷美元债，1月规模更创历史新高，年内房企债券到期规模超8000亿元

　　新冠肺炎疫情持续，房企资金压力开始进一步显现。作为资金密集型行业，房地产离不开融资“输血”，在目前销售端回流现金出现压力的情况下，借道海外美元债融资，正重新成为房企在国内融资不畅环境下的选择。

　　为偿还到期债务以及应对疫情带来的不确定因素，多家房企采取行动积极发债，2月20日，港股4家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约人民币79亿元）。2020年1月房地产行业海外融资整体放量，1月单月房企海外发债高达181亿美元（约人民币1267亿元），同比增长83%，单月净融资951亿元，单月发债/净融资规模均创历史新高。

　　此外，2020年还是房企债券到期高峰期，据光大证券(601788,股吧)研究报告指出，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元（2019年为6485亿元）。

　　房企美元融资高位运行

　　1月海外发债高达181亿美元

　　疫情爆发的当前，房地产行业受到巨大影响，在全口径销售数据榜单中，2020年1月百强房企中有近7成的企业单月销售业绩同比下降，其中绿地控股(600606,股吧)同比降幅47%，全口径销售金额为85.1亿元；保利发展同比下滑幅度44.39%，金额为181.3亿元，融创中国、龙湖集团、正荣地产的1月销售业绩同比降幅也在20%以上。

　　在销售端回流现金出现压力的同时，借道海外美元债融资，正成为房企在国内融资不畅环境下的选择。

　　2月20日，包括正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币），其中正荣地产、合生创展集团的融资成本在6%左右，华南城以及当代置业的融资成本超过10%。

　　正荣地产发布公告称将发行2亿美元年息5.6%的优先票据，并将于2021年2月28日到期，拟动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项，或会应不断变化的市况调整计划，并重新分配所得款项净额的用途。

　　值得一提的是，这是正荣地产今年以来的第二次发债，今年1月中旬，正荣地产曾发行2.9亿美元于2024年到期年息7.875%的优先票据。

　　在房企海外融资大潮中，这些年逐渐淡出人们视野的华南城通过频频发债引发关注。2月20日，华南城发布公告称将自2020年2月26日发行2.25亿美元票据，按年利率10.875%计息，票据于2022年6月26日到期。

　　而在今年1月14日，华南城发布公告称拟增加发行于2022年到期的2亿美元的11.5%优先票据，发行票据所得款项净额主要用作现有债务再融资及一般公司用途。

　　Wind数据显示，华南城在2020年到期美债有两笔，合计金额为5.5亿美元（约42.74亿港元），2021年到期美债则有三笔，合计为8.6亿美元（约66.8亿港元），截止2019年9月30日，华南城现金及现金等价物期末余额为60.81亿港元。与未来两年需要偿还超100亿港元债务相比，60亿港元显得有些微不足道。

　　当代置业亦宣布发行2022年2月26日到期2亿美元的绿色优先票据，利率为11.8%。对于融资用途，当代置业表示，将票据发行的所得款项用作为若干现有债务再融资，包括有关同步购买要约的任何款项。

　　合生创展集团则宣布完成发行于2021年到期的5亿美元6.0%保证优先票据。用途显示，将建议票据发行所得款项净额用作项目投资、建设、再融资及一般企业用途。

　　除了上述四家房企，瑞安房地产拟赎回两笔共10亿美元优先票据，并发行一笔新票据；绿景中国则拟就今年到期的4亿美元票据交换要约，并发行新票据。

　　同策咨询研究分析师张宏伟向证券时报记者表示，从去年情况来看排名前20的品牌房企境外发的美元债融资成本平均在7.5%，规模稍小的中小房企发的美元债融资成本平均在10%左右，甚至有的在12%以上。

　　中原地产分析师张大伟向记者表示，大部分房企为了应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金，美元债是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源，美元的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。

　　光大证券研报指出，Wind数据显示，2020年1月内房海外发债金额181亿美元（约1267亿元），同比增长83%，环比增长440%，计入到期金额后，1月内房海外债券净融资951亿元。单月发债以及净融资规模均创历史新高。

　　偿债高峰到来

　　2020年房企债券合计到期规模8365亿元

　　“现在企业为了解决资金压力，开始发一些超短期融资券，因为新冠肺炎疫情影响的是2、3、4三个月的销售经营现金流，对于企业来讲，发行超短期融资债能够缓解新冠肺炎导致的现金流不足压力。”张宏伟表示。

　　截至目前，包括金地集团(600383,股吧)、金茂集团、阳光城(000671,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)等房企均在近日宣布发行超短期融资券以补充公司营运资金缺口和应对近期到期的有息债务。

　　光大证券发布研报指出，截止2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元（2019年为6485亿元），其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。

　　如今叠加疫情带来的销售回款骤减，资金压力进一步加剧。张宏伟表示，应对疫情关键还是在上半年，为了快速回笼资金，房企都在拓展融资渠道以及变更销售思路，从线下售房转变为线上售房。

　　在疫情影响下，线下售楼处的关闭使得线上直播售房成为新的“流行”，据克尔瑞平台统计，每天的直播卖房已经超过上百场。

　　最先打响线上购房战的恒大集团，推出“线上购房7.5折的折扣”，在大力度的折扣下，恒大的线上营销也取得了成效。2月16日，恒大地产集团副总裁刘雪飞对外表示，政策实施三天以来，网上认购47500多套，总价值约580亿元，全国600多个楼盘均有认购，最高楼盘认购870套。

　　目前包括恒大、碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、京投发展(600683,股吧)等众多房企开启了线上售楼处，利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台，还有多家企业开启了置业顾问直播售房，试图通过线上导流客户。

本文首发于微信公众号：证券时报网。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。