绿地拟发行180亿元公司债背后：短债近千亿 2月仍不停拿地

中新经纬客户端2月29日电(薛宇飞)上交所2月27日发布的信息显示，绿地控股(600606,股吧)集团有限公司(以下简称“绿地集团”)2020年公开发行公司债券的项目状态更新为“已受理”，拟发行金额180亿元。此次债券募集到的资金，将用于偿还绿地集团2020年底及2021年年初到期的4笔公司债。

数据显示，截至2019年9月末，绿地集团有息债务接近3000亿元，其中一年内到期的有息债务达958.91亿元，占有息负债总额32.04%，绿地集团在募集说明书中称，公司存在短期偿债压力较大的风险。而另一方面，绿地仍在各地频频拿地，扩充土储，今年前两个月，拿地面积位居房企第2位。

拟发行180亿元公司债 借新还旧

这笔拟发行公司债，品种属于小公募，承销商为中信证券(600030,股吧)，规模为不超过180亿元(含180亿元)，分期发行。该公司债券的期限不超过7年(含7年)。

中诚信证券评估有限公司评定“绿地控股集团有限公司2020年公开发行公司债券”信用等级为AAA，评定绿地集团主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。AAA级别意味着，公司偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

来源：绿地集团债券募集说明书

绿地集团称，本次债券募集资金180亿元，扣除发行费用后拟用于偿还到期的公司债券及其利息。计划偿还的公司债券主要包括15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02，前两笔公司债将于2020年12月10日到期，后两笔于2021年1月21日到期。这4笔债券合计发行金额为200亿元，存续本金金额169.99亿元，应付利息金额10.68亿元。

虽然本次拟发行债券的利率暂未确定，但绿地集团认为，与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为一种资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势，同时考虑到评级机构给予公司和本次债券的信用评级较高，参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券，预计本次债券发行时，利率水平较大幅度低于境内同期限人民币贷款利率。

“本次债券的发行有利于节约公司财务成本，提高公司整体盈利水平。”绿地集团在债券募集说明书中称。

进入2020年，房地产企业进入偿债高峰期，再加上疫情导致企业资金回款吃紧，许多房企都开始借新还旧或纯粹地发行新债。中指院数据显示，2020年1月，房企共发债120笔，共计1850亿元，较上年同期微降2.6个百分点。Wind此前数据显示，2020年以来，房企境内外发债规模已达1848.69亿元，超过2019年同期规模。

克尔瑞研究中心认为，疫情发生以来，房企销售深受影响，销售回款受限，但是到期债务、刚性成本等支出却不少，抓住融资机会积极融资成为必然之举。

卖房业绩未完成 短期债务占比较高

作为房地产行业中的龙头企业，绿地近几年在中国房企的排名中一直稳居前十。根据克尔瑞研究中心数据，绿地集团旗下上市公司绿地控股2019年的全口径销售额为3880.2亿元，排在中国房企第6位。

不过，绿地控股2019年的合同销售面积出现了负增长，合同销售金额近乎停滞，这在龙头房企中并不多见。公告显示，2019年，绿地控股合同销售面积3257.2万平方米，比去年同期减少11.1%；实现合同销售金额3880.42亿元，比去年同期增长0.1%。

对于去年绿地控股房地产业务的合同销售金额，绿地控股集团董事长、总裁张玉良今年初直言，没有完成其内部制定的4000亿元目标。

2016-2018年及2019年前三季度，绿地集团的负债率一直维持在87%-89%之间，基本保持稳定，剔除预收款项后的资产负债率分别为66.18%、60.56%、56.48%和50.84%，有逐年下降的趋势。

但从负债绝对值看，2016-2018年及2019年前三季度，公司的负债总额分别为 6540.24亿元、7518.72亿元、9245.69亿元和9108.95亿元，其中，有息债务余额(包括短期借款、拆入资金、一年内到期的非流动负债、短期应付债券、短期融资券、长期借款和应付债券)分别为2855.79亿元、2762.25亿元、2730.88亿元和2993.30亿元。

来源：绿地集团债券募集说明书

绿地集团公司债券募集说明书中称，截至2019年9月末，在公司2993.30亿元有息债务中，一年内到期的有息债务合计958.91亿元，占有息负债总额32.04%，短期债务压力较大；2016-2018年及2019年前三季度，公司的流动比率分别为 1.46、1.33、1.25 和 1.31，速动比率分别为0.40、0.44、0.45 和 0.44，速动比率较低。

“虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的风险。”募集说明书说。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，有息负债中，有近1/3是一年内到期的债务，这一比例在房企中已经比较高了，说明企业短期债务风险大，这也是绿地集团此次发债的目的之一。绿地集团近几年规模虽然扩充较快，但主要是依靠负债驱动，当前负债已经超过9000亿元。负债驱动模式不可持续，一旦销售压力增大，容易出现资金周转问题。

另外，截至2019年9月末，绿地集团完工开发产品为1264.92亿元，占当期末存货的比重为21.24%。募集说明书认为，考虑到完工产品中商办项目居多，且项目储备中商办及三、四线项目较多，未来需关注其项目后续的销售去化情况。

土地市场买买买 意在追规模？

资料图 售楼部沙盘 中新经纬 薛宇飞 摄

中指院28日的数据显示，今年1-2月，拿地金额Top 50房企的拿地总额为2861亿元，同比增长28.0%；拿地面积TOP50房企拿地总面积4868万平方米，同比下降18.4%。中指院认为，企业拿地向一二线城市聚集趋势明显。

就绿地控股而言，1-2月的拿地金额为82亿元，拿地面积283万平方米，分别排在中国房企第9位、第2位，拿地范围涉及上海、苏州、西安、昆明、安庆等多地。针对绿地控股此前在三四线城市拿地较多的情况，张玉良今年初称，绿地控股未来的拿地重心将回到一二线城市，三四线城市要看区域成长性，包括人口数量、金融政策等。

中新经纬客户端还注意到，除了招拍挂和收并购等方式，绿地集团还与一些地方签署战略合作框架协议。2月20日，绿地集团与兰州市政府签署战略合作框架协议，开发兰州市陆港金融产业中心项目(暂定名)，该项目可开发建设用地约3123亩(含企业公园用地)，总投资额约360亿元，总建筑面积约400万平方米。2月18日，绿地集团与烟台市政府签署战略合作框架协议，双方拟就烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作，建设用地合计约4100亩，总投资合计约400亿元。

谢逸枫认为，绿地控股去年的业绩未达目标，如今积极拿地，意在进一步做大地产主业的规模，但如何平衡扩张与负债的关系，仍然比较棘手。绿地集团2018年曾提出，未来3年，绿地房地产主业将力争年均销售规模保持在5000亿元以上。(中新经纬APP)