张江高科技园区 英文(上海张江高科技园区房价)

 

所谓传奇，就是即便你没有见过，也多少听过关于它们的传说。

上海曾经的传奇是外滩，如今的传奇是陆家嘴，未来的传奇，也许就是张江科学城。

尖端产业、中国硅谷、程序员的圣地，只听到这些名号，你会怀疑这里的每一帧画面是不是都是用代码敲出来的真实世界。

不管你之前对上海张江保有怎样的期待，看完这期板块探秘之后，你心里的想法也许会得到验证或者幻想破灭，因为我一直以来的视角就是，抛开一切的神话，这些板块作为城市的一部分究竟适不适合生活。

这期板块探秘，浦东金色中环线上房价最贵的张江，走起。

1992年张江还是一大片无人问津的荒地——

但30年后，这里已经成为上海最大的高科技园区——

如今的上海版图中，张江位于浦东中环和外环之间，北边有金桥和碧云国际社区，南边是包含不同层次居住社区的御桥和周康，西临北蔡和花木——

其中花木也是成熟已久的城市副中心，东边是潜力股唐镇，总之单从地理位置上来看张江无疑是大浦东的绝对核心。

不过由于张江实在是太大，我们还是选择这片比较核心的区域去分析它的城市界面——

从平面规划上来分析，哪怕你没有学过城市规划，你也能看出张江这个板块在功能规划上是走凌乱风格的。

它并不像金桥那样泾渭分明，而是将产业和居住区混杂在了一起，其中产业占据了绝大部分，居住区倒更像是一个小跟班。

对这里的规划格局有了基础概念后，我们再亲眼看看张江长什么样——

这次行程的起点我们会从13号线的终点站张江站开始，体验下在张江生活到底会是一种什么样的滋味。

首先第一眼可能就会让你梦想幻灭——

现在很多朋友在组装电脑的时候，都会选择使用固态硬盘，不过各位小伙伴知道吗，固态硬盘在接口标准上根据大小尺寸的不同，接口种类非常的复杂。

作为中国硅谷，从地铁站出来张江带给我们的却是一种典型城乡结合部的画风。

房子普遍比较低矮，没有什么夸张的建筑，也没什么璀璨的霓虹——

道路上时不时会有水泥搅拌车经过——

当然这种城市界面其实也没什么好意外的，因为在中环以外不少板块都是这种画面。

但让我意外的是这里的环境，路边都是丢弃的塑料袋和垃圾——

到处都是修路带来的不便——

人行道上还安置了高压线塔，周边也没有做任何防护，真的让我感觉穿越回了上期的御桥。

说实话，好歹张江也算是上海的一张名片，这样的城市界面和生活环境确实有点说不过去。

但就是在这样的环境下还有一个人气很高的小区——川杨新苑，小区本身是属于动迁房，房龄大多都有10-13年，目前挂牌价在4.7-5万/平左右。

如果你在张江上班，在这里租一套房子距离就比较近，但房租也很贵要五六千，说实话这个房租性价比并不算高，因为这个小区附近目前除了一个地铁站能让出行比较方便，也就没有什么像样的配套了。

离开这里沿着张江路向北走，你会发现环境显然有了改观，没有了之前肮脏不堪的路面，绿植多了起来，有了公园也可以方便大家散步溜娃、互相闲聊。

但公园也逃脱不了高压线的影响，多少还是有点压抑。

而且这里的小区还是以动迁房为主，如果你打算在这里买房，那么动迁小区被很多人吐槽的物业和房屋品质，都是需要你好好挑选的。

总之看完这些我就在想，能有多少人愿意买在这里？

不过有意思的是，就是这类动迁房反倒撑起了张江二手房成交的门面。从2019年至今，丰新村、玉兰香苑和川杨新苑几乎霸占了成交前10的榜单。

成交火热的原因也很简单，价格便宜，在张江上班也很方便，但代价是要接受比较普通的居住环境。

当然张江也有比较好的一些小区，继续往张江中心区域走，城市界面不再脏乱差看起来更加舒服，小区的品质也肉眼可见地变好，同时房价也变得让人有点难以接受。

比如这里已经出现两个单价达到10万+的项目——张江汤臣豪园、汇智湖畔家园，这个价格甚至已经比肩内环内的滨江住宅了。

当然不可否认是，这里的生活资源算是目前张江板块内最丰富的

比如这里有地铁2号线经过，解决了通勤问题，还有张江目前最大的商业配套长泰广场，它集美食、服装 游乐于一体。

半露天的设计模式也让这里逛起来没有普通商场那么枯燥，各种开放的场所成了人们愿意聚集玩耍的原因。

当然缺点是，地下一层特别容易迷路...

不过一直以来长泰广场的人气都还是不错的，如果将它看成张江的一个商业核心我想也不过分。

但可惜的是，除了长泰广场以外，在张江真的再也找不出第二家有这种氛围的商业了。

绿地缤纷广场目前的招商和运营还不是很成熟。

其他也都是一些形式单一、了胜于无的小型社区商业。

选购多孔充电器时，要留意其USB-C插孔单独使用时最高输出功率。市面上手机充电器常见的氮化镓GaN技术是什么？随着今日3C消费性电子产品的性能越来越高、电池容量也越来越大，在这样双重的升级上，充电器的功率也跟着水涨船高。

此外长泰广场虽然位置在板块中心位置，但旁边都是产业园，覆盖到的生活小区却非常局限，步行一公里范围内只有张江汤臣豪园二三期和汇智湖畔家园，住在其它地方要到这来还是比较费劲的。

以产业园区为主还有一个问题就是这里的生活氛围特别弱。

以两个10万加的小区为例子，虽然楼盘品相和社区内部还算是可以，但小区周围都是医药研究基地、软件园区、半导体制造公司等等。

不可否认这些国家级的产业园区是提供了很多高薪的岗位，创造了很高的GDP，但除了这些之外，它们对日常生活并没什么加分。

并且这一种现象不单单只是存在于这两个小区，整个张江都是如此，基本上每走完一两个居住区，紧接着而来的就是一大片的产业园。

而且不管是集电港还是软件芯片区，好像每个地方的样子都是差不多的，建筑是四四方方的，城市界面一直是让人乏味的冷色调。

想在张江找到所谓的生活氛围，目前来看是一种奢望。

总之张江作为上海的一张城市名片，却打造出一个完全与上海气质不那么相符的地方，这里没有华灯璀璨、火树银花，更没有上海的小资，只有乏善可陈。

看到这里你内心肯定会有疑问，既然张江显得如此普通。为什么它的房价还能够这么高？

我想原因大致有两个，首先是供需相当不平衡。

张江现在已经有38万就业人口，之后预估就业人口将达到70万人，再加上本地原有的土著，人口规模已经非常庞大。

同时这里工作的人员向来不缺乏高收入者，换句话说他们拥有强大的购买力，张江的各种人才公寓对于他们来说显然不会是目标，但这两年张江推出的新房真的少之又少。

印象最深就是万科翡翠公园和张江三湘海尚，两个项目都是僧多粥少，面对相当有限的新房房源，购买力被迫流入二手房市场，二手房价也就水涨船高。

不仅如此，张江的购房需求还在继续外溢，甚至开始直接拉动周边金桥、唐镇、孙桥的房价。

除了供需不平衡，学区是另一个支撑房价的因素，两种因素叠加可以让它一直维持房价增长。

以万科翡翠公园为例子，它位于张江南部一块全新的居住组团，位置眼看就要出中环线了——

而且目前配套还没有完全成熟，但它的房价每年都在增长。

四期一年时间甚至涨了接近10%，再加上税费的话目前的房价也要10万/平。

虽然万科翡翠公园的小学是自己名不见经传的万科实验小学张江校区，但是它的对口初中可是浦东比较有名的建平实验中学张江校区。

除此以外张江还有浦东二中心分校和张江集团学校，其中张江集团学校在今年有69位学生预录取四校、51位学生预录取八校，可以说是名副其实的浦东一哥。

再加上今年的一纸批文让张江集团学校摇身成为了一所公办学校——

在民办摇号的大环境下公办显然更加稳定，招生范围转变为附近对口小区之后这些小区的房价特别是汤臣豪园的小户型在今年又迎来一轮暴涨。

所以供求不平衡和教育资源，是维持张江房价的主要因素。

当然张江的发展不可能只靠学区和饥饿营销，回到规划上我们也能看到张江正在努力从园区向城市转变，目前在建的张江科学之门就是最重要的一环。

根据这里的规划草案，两幢双子塔高320米，在塔周围还将建设6栋摩天大楼除了科创办公之外，还将带有公共活动中心、综合商场、 购物中心、体育文化中心、医疗养老福利等设施。

如果能够按规划顺利落地，张江不但终于有了属于自己的地标，除工作以外也弥补了居住属性的短板。

也许那个时候，这里的生活才能真正配得上这里的房价。

总之我认为目前的张江科学城，只有科学还没有城。

因为想要发展成一座城市，不可能只依靠产业、不可能只依靠学区，而是要在生活的各个维度都做到没有短板。但很显然，目前的张江短板和它的野心一样明显。

我想现在更愿意买进张江的，也只有在张江上班的人，10万的价格对于在张江之外的人来说，显然是不合理的，因为这个价格买到手的与其说是一个高端住宅，更像是一个昂贵的员工宿舍。

但内部的发展资源也总会枯竭，等到张江真正有资格吸引黄浦江对岸的人来居住，我想这里才有资格被称为传奇吧。

好在，张江还很年轻，留给它的发展时间还有很多。

希望在未来的某一天，上海该有的华灯璀璨该有的便利生活，都会因为张江的成熟纷至沓来。

我更加希望这一天，能够早点到来。

好了以上就是本期板块探秘的全部内容了，如果你觉得这期视频做得还不错的话不妨转发点赞或者点个再看，最后一不要忘记订阅我们的账号。

还是那句话——

回归房产本质，好好享受生活。

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本文作者：杨六娃、奶酪

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