近两年的北京楼市，不管再怎么房价降温、成交冷淡。

唯独不变的一个现象就是：

海淀的房子，似乎永远不愁卖。

从600W+的刚需房，到2000W+的豪宅，海淀的房子好像有种魔力，那就是闭眼抢就完事儿了。

尤其是在上周五收官的北京第三次土拍大戏。

海淀永丰三块地被十几家开发商疯抢，更是印证了这一点。

在拿地热情之下，房叔也来说说8W+的永丰到底是不是真值得买？以及大伙儿应该怎么考虑选房。

永丰土拍火热，准业主们赢麻了

要说这次永丰土拍的火热，最偷着乐的可能不是竞拍成功的开发商。

而是此前已经上车的永丰准业主们。

因为去年开盘的永丰双子，中海汇德里和幸福里润园价格是8.3万/㎡。

而这次永丰0013地块，13家房企经过一个半小时激烈竞拍，最终被中海收入囊中。

容积率一样的情况下，销售指导价已经涨到了8.5万/㎡。

这也意味着，这些准业主们还没收房，每平米就净赚了2000块！

并且从0013地块条件来看，明显不够方正，不如永丰双子。

果然，没有对比就不知道有多香。

骨传导耳机最早出现的时间是在1935年，这种耳机第1次出现是给听力不好的病人使用的，帮助他们更好的听清周围的东西。

而另外两个地块，中海梅开二度再得一宗，海开连败两场后终于拿下最复杂的0019地块。

要说最开始永丰出新的时候，大伙儿持观望态度的不在少数。

可能更多的，是一种食之无味弃之可惜的感觉。

说白了，让人心动的点是怎么也是在海淀啊。

并且海淀供地太少，新房压根儿没得可选。

但作为海淀山后的山后，还是存在着诸多不确定性。

比如目前周边配套的空白，需要一定时间来兑现，房叔也盘点过永丰地块配套上的不足。

还有就是作为高薪产业板块，互联网的发展势头能不能继续带来强劲购买力。

所以现在开发商们再热情，咱还是应该冷静下来，去思考一下永丰到底值不值得买？

永丰的房子，到底卖得怎么样？

在分析值不值之前，房叔给您盘一盘永丰双子的销售情况。

开发商之所以如此热衷抢这里的地，是因为之前的项目卖得特别好吗？

中海滙德里，共有844套房源，截止8月5日，网签去化率超过67%。

相较之下，幸福里润园项目偏向大户型改善，总价门槛较高，总的网签率将近50%。

如果放在北京的新房市场中做横向对比，会发现两个项目的去化率都高于平均水平。

根据中指研究院监测数据，截至今年8月末，北京2021年集中供地入市项目的平均去化率44%。

更有代表性一点，可以拿真海淀北永丰板块和假海淀北回龙观生命科学园板块的去化情况对比。

昌平南回龙观，以差一站地铁，每平米便宜2万的价格优势，被称为海淀北外溢的福地。

去年供地的两个项目，截止8月底的去化情况如下。

从主打户型和面积来看，北清云际与中海滙德里面向人群相同，而奥森春晓对应幸福里润园。

总价上，分别可以便宜166万-250万不等。

然而，更低的上车门槛，实际网签去化率却分别低于永丰的两个项目超过10%！

当两个北京大热的新房板块一对一PK，永丰妥妥地赢麻了

水用微波炉加热不会沸腾，但是非常容易达到100℃以上的超高温，碰到杂质就会沸腾，非常危险！

也难怪只要永丰出地，就是一场房企的厮杀。

永丰买房，应该怎么选？

销售端的数据最诚实也最有说服力。

买房人在用钱包给永丰的价值投票。

总得来说就是，尽管永丰确实存在学区劣势，以及周边产业单一的缺陷。

但在买房人看来，永丰新盘还是值得一抢的稀缺资源。

毕竟海淀二手房价格已经回到了10万+档位，房叔一位拿着1000万想在海淀换房的朋友表示：

即便是抛弃学区需求，这个价钱在海淀也很难买到称心的次新房。

相比之下，房龄更新、产品规划更能打的永丰新盘，却可以1000万上车。

另外，永丰的交通配套也正在快速落地。

北京地铁16号线南段和昌平线南延一期南段，都已经在空载试运行阶段。

预计今年年底就将通车。

届时海淀山后南北向地铁出行的便利程度又将提升，无疑会进一步拉动区域价值。

不过，房叔还是要提醒买房人一点：

房价永远涨的时代早就已经过去，楼市的价值分化将会日益加深。

因此哪怕是永丰，想要资产保值、方便置换，也要注意选房逻辑。

观察永丰两个在售项目的具体销售情况，有两类产品特别走俏。

一类是刚需小户型，中海滙德里的77平米两居，是认购端最先售罄的户型，实际网签率已超80%，已经所剩无几。

另一类是高品质洋房，两个项目南区的低密度大户型，属于海淀北稀缺的品质改善产品。

以后想要在永丰置业的购房人，也可以参考这两类产品来选房。

在售尾盘PK新地块

另外，还有一部分购房人在纠结，在售项目的尾盘和新地块应该如何取舍。

从新出地块的情况来看，此次土拍是让利出售。

0013地块，地价未有显著提高，但销售指导价显著提升；

0015/0016，容积率提高，使得楼面价下降。

因此，楼面价房地差明显高于在售项目。

所以在正常情况下，开发商可获利空间更大，也更有能力保证新产品品质。

并且中海已经火速出了海报，可能是要用0013地块做拾光系。

前面也说了，幸福里润园的147㎡品质洋房户型非常走俏。

那么没抢到的购房人，可以等一等中海的新项目。

而对于刚需来说，在售尾盘比较难找到心仪的房源了。

而新出的两块高密度地块，存在着3000元/㎡的单价优势，无疑是利好。

最后纠结的就是119左右这个面积段的买房人。

F2地块未来大概率有重合面积段的产品。

而在售两个项目的尾盘，大部分在北区高密度楼栋，本身竞争力比较弱。

那么未来在去化压力之下，开发商有很大可能推出特价房。

如果能以低于8万的价格捡漏，那么在售尾盘肯定值得考虑，未来也必然有升值空间。

总之，此次土拍之后，永丰迎来了五盘同售。

正牌儿海淀北的内卷也提升到了一个新高度，这无疑将给买房人更多选择空间。

还想看房叔分析哪儿的房？评论区留言。

用完洗衣机记得打开盖子通风，如果有积水用干抹布擦干。如果是滚筒洗衣机，要把镶嵌在门口的垫圈擦干，这样做是为了保持洗衣机内部干燥，防止潮湿的环境滋生细菌。