中美公寓市场启示录，带你展望中国长租的五大发展趋势

　　简介：进入四月，在疫情影响和经济下行的双重重压下，中国长租公寓正在面临严峻考验。

　　作者：云丁寓音绕良

　　进入四月，在疫情影响和经济下行的双重重压下，中国长租公寓普遍面临：

　　第一，租金收益率持续走低，优质企业的良性发展之路困难重重；

　　第二，租金差利润空间收窄，行业竞争不断抬高业主的出房预期。

　　云丁·寓音绕良本期直播主讲人李金宗，在美多年，拥有丰富的长租投资与运营经验。深度剖析中美公寓市场，带你窥见中国长租未来发展的五大趋势。

　　多维度 看中美长租的相同与不同

　　就租售比而言，美国普遍在7%，中国却只有2%左右。

　　租售比通常是指房屋租金与售价的比值。

　　这样看不赚钱的中国长租是合理的。不是我们不够努力，不够好，而是中国大环境下的「高房价+低租金」所决定的。

　　中国长租公寓不赚钱的核心是租售比不高。

　　商业模式上，中国长租企业更看重品牌，更倾向于资产持有的中间部分（包租或兜底托管模式）；而美国则更关注资产持有的两极，完全的轻资产（不挂品牌的托管）和全资收购模式（PE、REITs等）。

　　单看美国长租，它更重视通过降低资本化率或提高净营业收入来实现资产价值的提高，从而取得较高的商业回报。

　　资本化率=净营业收入÷资产价值

　　反观中国长租，上游租金瓜分50%收入占比后，除去「融资成本 装修摊销 运营费用」，利润仅剩5%。

　　这点微薄的利润，让中国长租经不起半点波澜。

　　美国知名长租公寓案例解析分享

　　由美国地产大亨Sam Zell创立，自1969年发展至今，EQR已成为一家以REITs上市的知名房地产运营公司。

　　从求生存到求质量，EQR想明白了一个问题：相比于规模，长租公寓行业更应该注重房屋、租客和运营的质量。

　　也正是因为如此，在2005年全球金融危机刚有点迹象的时候，EQR就迅速做出了正确的判断——美国长租公寓已经到达了历史最高点。

　　于是，EQR立刻出售了大量房产。

　　高峰时的22万间长租公寓到2020年的7万间，EQR的践行能力让人敬佩。

　　中美两国 长租科技发展的差异性

　　毫无疑问，在长租科技上，中国全面碾压美国。

　　以TRIPALINK为例，它是中国人在美国创立的CO-LIVING概念的分散式公寓。

　　提供线上VR看房和虚拟客服，使用智能门锁、智能水电表等智能家居 ，辅以大数据分析的加持。

　　TRIPALINK在运营成本、利润收益、客户体验上，都做到了极致。

　　而在美国多数的公寓，还停留在传统门锁、线下带看、租客自己去水电部门缴费等的原始层面。

　　随着美国公寓智能化诉求的日益激增，给像云丁这样的中国智能硬件科技企业的出海孕育了良好的发展机遇。

　　以美为鉴 中国长租五大趋势判断

　　趋势一：资管趋严，供给增加

　　由于目前中国长租公寓盈利性较差，各运营机构将想尽一切办法，尽量提高收益。而监管也将逐渐跟上市场变化，制定更加严格的监管政策、措施。

　　租赁住房、集体用地租赁项目、军产、国企央企资产将成为市场供给的主力军，供给迅速增加。

　　趋势二：马太效应

　　公寓将呈现马太效应：强者愈强，弱者愈弱。

　　但所谓强，并不是指运营能力或规模上的强，主要是指拿房能力，融资能力上的强。

　　这些公司将通过超强的经营现金及融资能力，收购其他企业，扩大规模。

　　趋势三：从房间到楼宇到社区

　　中国长租公寓将逐渐向租赁社区转化，消费者将更喜欢配备齐全的租赁社区。

　　而长租公寓运营商也可以通过运营更大规模的租赁社区获取某个地域的规模效应，增加利润。

　　趋势四：蓝领公寓成为角斗场

　　中国租赁资产租售比较低，白领公寓面临租金上限问题，蓝领公寓由于坪效更高，将成为公寓企业必争之地。

　　蓝领公寓更注重运营及B端获客能力，这也对公寓企业设立了较高的门槛，使参与企业减少。

　　趋势五：物业公司IPO，REITs

　　近期，中国很多地产商均将物业公司进行剥离上市且市盈率都不低。

　　可以预见，作为托管运营商的长租公寓企业以物业公司定位上市募资、REITs迟早会对私营企业开放。

　　目前新加坡、香港REITs在大陆持有大量地产项目，政府一定会鼓励中国REITs市场。

　　这将给中国长租公寓企业带来充足的资金和发展机会。

　　精彩问答

　　Q：刚刚您提到目前中国的地产租售比是很低的，那您认为这个比例变化的趋势如何，后续会增长吗？

　　A：短期内，受疫情影响，业主对租金的预期会有所下降，租售比会上升；中期来说，由于政府向市场投入大量集体用地供给与福利性住房，会导致正常商业模式运营下的企业租售比不会大幅增长甚至会稍有下降；长期的话，我国的租售比将会回归与发达国家相似的水平，也就是基础利率的2倍左右。

　　Q：对比中美市场，国内的长租公寓行业基本都是重资产包租，您认为轻资产托管会是一个趋势吗，走向轻资产的路径和周期是怎样的？

　　A：我认为轻资产是趋势，主要是因为重资产包租通常利润低且风险高。终有一天资本陆续离场和创业热情退去，大家将会普遍意识到重资产包租并不是一个最优的资产配比方式，并将逐渐回归到轻资产托管上。

　　走轻资产的路径和周期，需根据当地情况和个人及公司优势来分析，着重在规模效应上。

　　Q：国内早期发展的长租公寓企业其实享受了一定的行业早期红利，在规模扩张和行业竞争加剧的背景下，一些诸如运营管理粗放、财务不规范的问题会被放大，作为投资人，针对这部分企业您有哪些好的建议？

　　A：从我的角度来看，长租公寓从本质来说它始终是一个房地产行业。

　　我的建议是，丢掉互联网思维的束缚，脚踏实地，多做与时间成为朋友的事。

　　Q：在租售比很难改变的前提下，中国长租怎样获得好的利润增长？

　　A：多向资产管理的方向去走，也就是将资产价值做高，然后收入资产升值的差额，而不是通过赚租金差或者托管费用。

　　Q：中国长租企业去美国发展做运营的机会与挑战？

　　A：目前多数中国长租企业做的是运营，而不是资管，再加上我们对美国方面的市场和政策都了解不充分，又缺乏好的团队运营，以及与当地基金和投资人的关系维护不到位等多种因素综合，我个人并不看好中国长租企业去美国发展做运营这件事。

　　Q：中国未来公寓的发展，是以轻资产为主还是以重资产为主？

　　A：我的思考是像美国一样会往两极发展：一个是极轻的运营公司，甚至都不要品牌了，我只提供最专业的运营服务；另一个是往重资产方向发展，只做投资决策上的事儿。