重要政策出台！影响未来15年城市格局和楼市？

　　这两天，正当大家围观央行“加息”和特朗普被一个州打脸的的时候，一份影响中国城市、楼市未来15年命运的文件公布了。

　　这份文件是昨天（2月4日）在“中国网”上全文公布的，由总理签批、国务院印发，名为《全国国土规划纲要（2016－2030年）》。

　　据报道，这是我国首个国土空间开发与的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、、整治的各类活动具有指导和管控作用。

　　《纲要》提出了加快构建“安全、和谐、、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土”的总体目标。到2030年，国土空间开发格局不断优化，整体竞争力和综合国力显著增强，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。城乡区域协调发展取得实质进展，国土开发的协调性大幅提升。

　　《纲要》还表示，促进各类城镇协调发展。提高大城市的经济社会活动组织能力，强化区域服务功能，带动周边地区发展；加快发展中小城市，强化产业功能、服务功能和居住功能，提升市政基础设施和公共服务设施建设水平，提高集聚人口和服务周边的能力；重点发展区位优越、潜力较大、充满魅力的小城镇，促进县域经济发展，发挥连接城乡的纽带作用，培育具有农产品加工、商贸物流等专业特色的小城镇。

　　其中，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。培育发展部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。

　　随后，便有观点指出：

　　这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市：

　　第一，中心城市将继续维持较高房价，距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。

　　“人地错配”是中国大城市房价偏高的重要原因（另一个是货币超发）。“人地错配”的含义是：由于公共资源、发展机遇集中在中心城市，所以中国的城镇化体现为大城市化，但国家的战略是“大中小城市协调发展”，所以增加中小城市土地供应，减少大城市土地供应，试图通过土地供应差别，带来房价差别，引导人口均衡分布。这种“人地错配”，将加剧中国大城市高房价现象，让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。在新公布的“规划纲要”里，明确提出：

　　提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　也将意味着，未来15年国家将继续控制、上海、广州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是“严格控制新增建设用地”。有观点称，最近10多年来，北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的，其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右，但人口仍然蜂拥而入。目前，深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长，全面超过了、逼近上海。在这种情况下，希望中心城市房价趋势性下跌，显然是不现实的。

　　当然，“规划纲要”给出了解决方案：“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现，但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后，“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业，继续带来发展继续和就业机会。

　　最终，能分流大家到周边城市的，只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”，否则都是痴人说梦。所以，只有“居住、工作”、“东莞居住、深圳工作”、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住、上海工作”能实现，稍微远点都不可能。

　　上图：规划纲要里提出的部分控制目标

　　第二，未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

　　规划还给出了国家心目中的城市带，按照其重要性依次如下：

　　第一层级：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带，这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。

　　第二层级：长江中游地区和成渝城市带，这是要“加大承接产业转移力度”的，所以可以“适度扩大城市容量”。

　　第三层级：定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展”。包括：

　　哈长（、）地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、沿黄地区、关中天水地区、西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

　　此外，规划还把此前的“两横三纵开发轴”，事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是：沿海轴带、京哈京广轴带、包昆轴带，新增了京九轴带；三横是：陇海兰新轴带、长江经济轴带，增加了沪昆轴带。

　　在纵横轴带交汇处的城市，往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处，郑州在陇海兰新轴带和京哈京广轴带交汇处，武汉在京哈京广轴和长江轴带交汇处。那么，新增的一些交汇处，比如湖南长沙、河南商丘、江西、南昌，以及两条轴带的终点昆明，都将迎来新的发展机遇。

　　种种迹象显示，为了化解少数中心城市人口、功能的压力，国家有意建设“10个”，最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划，所以，未来一批占位比较理想的强二线城市，将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州，已经被纳入国家中心城市。

　　第三，重工业将西移，东部将持续改善

　　在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域，国家都在引导产业向部转移，东部人口密集地区减少产量走精品线，以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

　　在提到“重要商业功能区”时，规划纲要是这样列举的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟，所以这些地区值得高度重视。

　　此外，规划还给出了重要的陆口岸，他们虽然不如空运、海运中心重要，但也值得关注。其中很多地名，估计大多数读者都没有听说过，但这些小城也将迎来重要发展机遇。

　　《全国国土规划纲要（20162030年）》主要目标

　　综合来源：深圳商报、天天说钱、博

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