鑫苑盛世天玺开发商打造5G无线网络覆盖社区

　　上海迪士尼是许多家庭的热门旅游景点，这座城市地标性文旅项目，不仅为之带来火爆的人气，还带动周围的房价直线攀升，相关中介说道，一套房至少上涨了100万元。而如此高额的房价上涨收益，会在明年5月开业的环球影城周边区域再次上演吗？

　　查询环球影城周边楼盘，记者发现在通州为数不多的住宅土地供应中，位于梨园板块的鑫苑·盛世天玺项目在今年8月开始宣传，但在好几轮活动造势后，最初预计9月底拿下的预售证迟迟未落，至今尚开盘。此外，回到盛世天玺本身，地块出让于2003年，意味着产权缩水达17年，如今项目售价约6万/平，想搭乘环球影城的东风扶摇直上，或许还是颇有难度。

　　梨园板块作为一个开发已久、商圈成熟的区域，却在今年8月还有新盘入市，盛世天玺项目到底来自何方“神圣”？记者来到盛世天玺营销中心一探究竟。

　　现场销售人员介绍道，盛世天玺地块是2003年出让的，后被鑫苑集团收购，早在2018年，该地块即通州新城0704街区TZ00-0704-0001至TZ00-0704-0005地块就在土规委官网公示过。按照出让年份计算，盛世天玺的产权其实已缩水17年。

　　据记者后续资料查询得知，盛世天玺项目东西两侧分别是早在2002年建造完成的龙鼎园和2005年建造完成的新翠景园一期，而项目所在地正是北京紫金恒开发商预开发新翠景园二期的规划用地，但在建完一期后，北京紫金恒并未如约继续建设。

　　2016年5月9日，北京睿豪荣通开发商（由北京鑫苑万众置业有限公司100%持股）完成新翠景园二期建设用地的土地拆迁补偿工作，并合法取得不动产权。直到2020年4月，北京市土规委官网与地块现场公示了该项目的规划设计方案。

　　据悉，盛世天玺是豫派房企鑫苑置业在京拿下的第二个项目，尽管地块开发过程曲折，但在土地市场表现得谨慎低调的鑫苑置业，也试图占领首都京城席位，实现全国化的发展战略。

　　值得注意的是，在盛世天玺展开的前几轮营销造势中，多次提及了项目距离环球影城仅2.5公里的利好；作为纯商品房代表，约6万/平的售价精装交付，远高于同区位二手房均价。此外，同样受通州“双限购”影响的纯商品新盘项目——明月听籣，售价约5.4万/平精装交付，盛世天玺在价格上明显不占优势。

　　难道是环球影城给盛世天玺所在区域带来土地价值高升的底气吗？那么，除去环球影城的利好因素，盛世天玺项目本身又如何呢？

　　经过记者探访得知，盛世天玺营销中心拥有两个不同面积的户型样板间，一个为98平方米三居，另一个是128平方米四居。通过销售人员介绍，盛世天玺的户型设计总共有五个，除了样板间展示的两个户型，还有89平方米的三居、118平方米的三居和142平方米的四居。项目对主流89平方米户型的设置可以看出，盛世天玺对标的业主主要还是刚需客群，免不了与限竞房89平方米的户型正面竞争。

　　不过，在参观98平方米样板间的过程中，记者发现，尽管98平户型比89平方米户型多出9平的建筑面积，但其北向的次卧书房依旧狭小，只有6/7平，甚至还不如同类型限竞房的小次卧书房的面积，实用性不足。此外，在轨道交通上，项目距离7号线公里的直线距离，公共出行上有一定的局限性。

　　销售人员告诉记者，盛世天玺目前还未开盘上市，预计在11月底拿下预售证；可是截至到12月10日，记者于北京市住建委还未查询到相关住宅项目的预售信息，甚至在预售预告中也并未显示。

　　业内人士分析，盛世天玺未能如约拿到预售证，一方面可能存在项目规划调整，另一方面是项目还在对通州梨园板块的房产市场前景持观望态度。

　　环球影城是否如上海迪士尼般带动周边房价好几倍地上涨？盛世天玺又是否能借助环球影城的价值名利双收呢？

　　明年5月，京城最期待的事情莫过于环球影城开业。这座号称全球最大、国内首家，位于城市副中心通州的环球影城主题公园，无疑为通州旅游经济的增速，添上无限潜能的“翅膀”，随之带来的丰富商业业态，也进一步促进周围设施趋于完善，从而带动周边区域房价升值。

　　已开园四年的上海迪士尼或许具有典型的参考意义。据悉，2019年，包括迪士尼乐园在内的上海国际旅游度假区实现超过100亿元的营收。迪士尼在带来经济效益的同时，也带来周围板块6倍房价的增长。

　　调查统计显示，2011年刚启动时，迪士尼所在的川沙板块的年成交均价在11231元/平；到开园时的2016年1季度，成交均价达到了32457元/平，涨幅高达189%。2011年迪士尼刚动工时，新房房成交均价不足1.9万元/平，但现在区域新盘的成交价已达到6万多元/平。毫无疑问，迪士尼的入驻确实在很大程度上提升了板块的交通和商业等设施建造。

　　但回到环球影城，其距离最近的通州梨园板块，在二手房市场反馈中并没有如迪士尼周边房价暴涨。据房天下研究院发布，通州梨园11月二手房参考均价44473元/平，环比10月下降3.16%，同比去年同期下降2.85%，整体均价呈现轻微下走的态势。对比2016年环球影城周边房价约37000/平，现今的二手房价格走势稍显差强人意。

　　此外，对于住宅居所而言，环球影城带来的也并非都是益处。作为亚洲规模最大的环球主题公园，环球影城开园后预计每年接待游客量预计超过3000万，巨大流量的客群压力给交通增添堵塞的风险，混乱与各种不安定因素也随之而来。

　　综上，环球影城并未给通州楼市注入“强心剂”，盛世天玺恐怕难以借助环球影城的东风突围通州楼市，实现劲销。

　　2018年底，随着北京市政府东迁，通州楼市也渐起波澜。兼具城市副中心、市府办公地、运河商务区、国际旅游文化区等多重身份的通州一直以来都受购房者关注。今年尽管受疫情影响，留给房地产开发商的置业窗口期被压缩，但人们的购房需求一直存在，于通州而言，近半年来的住宅成交套数属实占据上位。

　　据网易房产数据中心显示，在区域楼盘成交数据统计中，通州在北京楼市中销量套数涨幅最为明显，且含金量最高，实现套数翻倍，体现城市区域热度指向，印证通州楼市被压抑已久的置业需求正在逐步释放。

　　在成交均价的趋势呈现上，近一年的成交均价围绕5万元/平方米的单价上下小幅波动，成交均价为5.1万/平方米，同比去年4.5万元/平方米的均价上涨13.33%，整体趋于稳定。

　　据此前我爱我家研究院统计，在新房市场，从2015年8月15日限购开始，到2020年8月14日，5年间通州区普通住宅共成交13711套，较之前5年下跌66.83%；成交总面积141.25万平方米，较之前5年下跌66.23%；成交金额共542.33亿元，较之前5年下跌34.39%。“双限购”后北京新房交易量有较大幅度下滑。

　　虽然“双限购”后通州新房市场有所降温，但通州区普通住宅的成交均价整体上仍在持续上涨，2018年至今，通州区普通住宅的成交均价虽有起伏，但基本保持在5万元/平方米上下，价格还算较为平稳。

　　我爱我家研究院分析认为，“双限购”在北京楼市整体高热、城市副中心规划重大利好的背景下遏制了通州楼市的过热趋势，对稳定通州楼市起到了重大作用。