滨州二手房市场调查：房源减少 需求却依旧旺盛

　　很长一段时间以来，滨州房地产市场一直处于平稳期，无论是新楼盘还是二手房，成交量和价格总体上都呈现缓慢上升的趋势。不过，自今年下半年开始，随着全国楼市整体升温，加之不动产登记政策逐步落地，本土二手房交易市场上的平衡开始被打破，原先供不应求的局面进一步加剧，人们开始担忧，自己看上的那套二手房，价格会就此一上扬吗?很长一段时间以来，滨州房地产市场一直处于平稳期，无论是新楼盘还是二手房，成交量和价格总体上都呈现缓慢上升的趋势。不过，自今年下半年开始，随着全国楼市整体升温，加之不动产登记政策逐步落地，本土二手房交易市场上的平衡开始被打破，原先供不应求的局面进一步加剧，人们开始担忧，自己看上的那套二手房，价格会就此一上扬吗?

　　记者从市区多家房地产公司了解到。这些年来，尽管滨州二手房市场一直处于供不应求的局面，但总体上供求关系还是平衡的，房价是稳中有升，上涨的节奏比较缓慢。

　　一方面，滨州人刚需的主导地位一直没有什么变化，婚房和学区房依旧占据着总成交量的六到七成。另一方面，在约占三成的改善型购房中，二胎家庭成为了其中的主力军。

　　刚刚出炉的统计数据显示，今年前9个月，滨州市出生人口4.29万人，其中二孩比重达67.4%。“这部分购房者的年龄普遍在30岁到40岁之间，他们的情况是，想给家人一个更舒适的居住，会选择将现有两居室换三或四居室。可手头资金并不富余，买新楼盘压力不小，只是希望进行一下过渡，所以都将目标对准了二手房市场。”信源房产经理李艳玲分析道。

　　最后的一成，则由投资型购房和其他原因购房者组成。有业内人士坦言，在国家的调控政策下，这两年滨州投资型购房者可谓凤毛麟角，“可以说，现在大家买房都更加了”。

　　这里，还不得不专门提一下学区房。每年的六月前，都是滨州二手学区房交易最忙碌的时候，为了不耽误孩子上学，家长们都希望买一个好地段。李艳玲坦言，这是一种比较特殊的需求，学区房介于刚需和改善型之间，滨州的这种比例和大中型城市也差不多，毕竟中国人对优质教育资源永远都很热衷。

　　在滨州风光地产的客户群中，70%以上是冲着学区房来的。“各个年龄段的都有，即便购买的是婚房，客户也会考虑到未来子女上学问题。”目前，尽管二手房价格上涨了一块，但这并没有影响到该公司学区房的成交量。

　　当一个市场供不应求时，就成了卖方市场。下半年，滨州二手房市场的一系列表现，都印证了这样说法。

　　七月以来，滨州二手房每平米的均价发生了两次上涨。众所周知，第一次是跟随房产市场整体升温的结果，但进入9月份以后的第二次上涨，又是为什么呢?“近期的涨价与房源总量减少有关。”一位业内人士分析说，“ 9月之后，我们公司手里的房源每平米上涨了大约300-500元”。

　　随着下半年不动产登记政策正式在滨州正式落地，土地性质属于划拨的二手房无法进行交易。有业内人士估计，这使得滨州市场上3成左右的二手房交易受到影响。“尤其是渤海十以东的老城区，大概有八成以上的小区不能交易了”。

　　如此一来，相当一部分房产公司的日子变得不好过了，“与之前相比，现在每个月的交易量大概下降了100套甚至更多，而消费者的刚需却依旧旺盛，价格上涨是自然的。”这位业内人士坦言，僧多粥更少，的竞争才刚刚开始。

　　“比如一套二手房，卖家认为现在楼市走高，从下半年起将整体售价提上去一块，而不动产登记实施之后，在此基础上又提高了一块。”汇森房产总经理孙策强调，这种上涨只能算是短期行为，毕竟土地划拨问题是暂时的，只要之后能够得到解决，房价是没有继续快速上涨空间的。

　　反之，如果划拨土地交易暂时不能给出解决办法，那么业内预计到明年上半年，二手房价格可能还会出现新一轮上涨。毕竟，供求决定价格，在房源减少的情况下，二手房价格似乎不可避免地会进入上升通道。

　　这些年，滨州二手房市场经历了几次波动，但始终都被业内所看好，吸引了相当一批从业者入行。尤其是2015年国家出台的一系列买卖优惠政策，让本土二手房市场进入了黄金期。

　　比如，当时有一项政策，在2015年3月30日之前，二手房只有满5年才能享受优惠政策。但从2015年3月30日之后，之前满5年才能享受的优惠改为满2年即可享受，这大大有利于二手房的交易。加之银行存款利率偏低，滨州二手房市场变得十分活跃，成交量始终保持在高位。

　　“那个时候房地产市场整体向好，滨州的二手房价格也一直在涨，只不过涨幅比较平缓。”滨州汇森房产总经理孙策回忆道，2015年的那些优惠政策，直接刺激了市场。当时滨州二手房每个月的交易量都保持在300套以上，最高时一个月能接近400套。

　　如此算来，我市二手房一年的成交量大约在4000套左右，交易的活跃不仅体现在总量上，交易的频率也在逐渐加快。风光地产总经理邵艳琴表示，根据他们测算的一个平均值，一套房产先后一共会经历5到6次交易。

　　总部在济南的风光地产，一直主攻三四线城市二手房市场，自他们 2014年进入滨州市场以来，已经感受到这座城市对二手房的热捧，“市场越来越成熟，交易也越来越频繁。从我们成立时到现在短短两年，手里已经有房源经历过两次交易，相信这种情况会越来越多。”

　　业内普遍的共识，是房地产行业不会永远走下坡，不管大城市还是滨州都一样。尤其是滨州二手房市场，价格很稳，泡沫不多，相对供不应求是市场活跃繁荣的一个重要因素。

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