前8月百城宅地价格涨势遇阻 三四线宅地市场降温

　　中新经纬客户端9月10日电 易居研究院发布100城宅地成交与价格报告。交易面积方面，今年前8月全国百城宅地成交略有降温，其中，一二线城市宅地交易并没明显降温，而三四线城市则呈现明显降温态势，这和三四线城市重新面临库存压力有关。成交价格方面，前8月，全国百城地价涨幅曲线略有下行，这和土地市场降温、市场预期调整、企业资金面收紧等因素有关。预计后续地价走势将继续趋稳。

　　成交量：销售降温倒逼购地增速曲线掉头向下

　　报告显示，2019年1-8月份，重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米，同比增长9.2%。该增速相比1-7月份13.8%的数值有明显收窄。观察宅地的历史交易走势，可以看出，2016年第四季度房地产政策开始收紧，滞后一个季度后即2017年第一季度，宅地市场基本面也发生了变化。从2017年开始，撇去部分交易结构干扰和季节性异动等因素，大趋势看，宅地交易市场以降温为主要特征。

　　报告分析称，观察今年前8个月的交易情况，其呈现了三个鲜明的阶段：

　　(1)第一阶段：今年一季度，房企对于后市住宅销售预期持悲观态度，拿地方面并不积极，进而也导致了百城土地交易数据总体偏低迷，年初累计宅地成交面积同比增速曲线总体上位于零轴以下。

　　(2)第二阶段：今年一季度的住房销售情况好于预期，既增加了房企拿地的资金实力，也极大刺激了房企拿地热情。到了二季度，百城土地交易数据开始反弹，即年初累计宅地成交面积同比增速曲线由负转正。

　　(3)第三阶段：今年二季度，中央对于部分城市地价过热现象高度关注，政策基本面重新收紧，尤其是融资市场的收紧特征最为明显，这使得三季度房企购地更为理性，体现为年初累计宅地成交面积同比增速曲线掉头向下。

　　成交价格：价格涨幅曲线略有下行

　　报告称，2019年1-8月份，重点监测的全国100个城市宅地价格为5546元/平方米，同比上涨14.4%。观察宅地价格的历史走势，2016年第四季度房地产政策收紧后，宅地价格立马出现反应，即涨幅开始收窄。撇去部分交易结构干扰和季节性异动等因素，大趋势看，截至2018年底，宅地价格以降温为主要特征。

　　报告分析称，而2019年的宅地价格则有所不同。受宅地交易低迷影响，一季度宅地价格曲线继续保持下行趋势，但到了二季度，宅地价格曲线开始上升，这说明抢地行为又开始增加，宅地市场需要继续去杠杆。受中央和地方“稳地价”政策影响，尤其是银保监会等对信贷资金的严管，资金进入土地市场的难度有所增加，宅地价格曲线也由此开始下行，最终体现了稳地价的导向。

　　一线城市：土地交易总体较活跃

　　报告称，成交面积方面，2019年1-8月份，4个一线城市宅地成交面积为1867万平方米，同比增长45.7%。观察历史走势可以看出，去年下半年，一线城市宅地交易市场相对低迷，呈现了负增长现象。而今年总体上以回暖为主要特征，这和一线城市近期密集供地有关，比如说深圳过去宅地供应力度一直较弱，但今年6月份一次性供应了69万平方米宅地，这显然有助于此类城市补库存，同时也带动了一线城市宅地交易数据的上升。1-8月份，一线城市宅地成交同比增速曲线虽然略有下探，但绝对值依然是比较高的，即接近50%。

　　成交价格方面，2019年1-8月份，4个一线城市宅地价格为14379元/平方米，同比上涨1.7%。观察今年前8月宅地价格同比涨幅，可以看出，其几乎接近于零，这意味着一线城市的宅地价格是比较平稳的，充分体现了稳地价的导向。这和一线城市的政策管控积极有效、土地供应放量、拿地资金预审查较为严格等因素有关。对于相关拿地房企来说，获取此类地块也意味着后续住宅项目定价的优势会更为明显。

　　二线城市：人才落户等政策吸引房企拿地

　　报告称，成交面积方面，2019年1-8月份，32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米，同比增长20.1%。观察今年前8月二线城市宅地交易数据，可以看出，其年初累计成交同比增速曲线总体上位于历史高位。这和实际观察的情况是一致的，尤其是今年上半年各大省会城市频频打出人才落户、购房等优惠政策，使得二线城市未来的住房销售市场被看好，进而也刺激了房企拿地、带动了二线城市宅地交易的活跃。

　　成交价格方面，2019年1-8月份，32个二线城市宅地价格为5868元/平方米，同比上涨12.1%。观察今年前8月的年初累计价格同比涨幅，可以看出，其已有所下行，同时也明显低于历史高位水平。从原因上看，除了稳地价本身以外，这也和类似长沙、昆明、西安等相对低地价城市的交易比重增大有关，进而也会影响此类二线城市宅地的结构和价格。当然对比一线城市，二线城市宅地价格的涨幅依然较大，未来依然需要积极管控。

　　三四线城市：宅地市场率先降温

　　报告称，成交面积方面，2019年1-8月份，64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显，近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大，进一步体现了市场降温的特征。从原因上看，当前三四线城市住宅交易市场降温，重新面临去库存压力，这会打击房企补充宅地的积极性；同时也影响了房企资金回笼和继续购地。另外，从宏观面看，类似宅地交易市场的降温，也会影响地方政府的土地出让金收入。

　　成交价格方面，2019年1-8月份，64个三四线城市宅地价格为3897元/平方米，同比上涨7.9%。观察历史数据，三四线城市已经走出地价涨幅过大的历史高位区间，当前涨幅总体上属于相对小的。当然从结构上看，要关注部分热点城市地价过高或过快上涨的现象。以粤港澳大湾区中的部分重点三四线城市为例，包括中山、佛山和肇庆等近期的宅地交易相对活跃，部分月份的地价也创新高，如佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米，属于历史新高。需要说明的是，具体地块的结构属性也会对此类价格产生影响。

　　结论与趋势

　　成交面积方面，报告分析称，从1-8月份全国百城宅地交易市场来看，受政策管控、市场预期等影响，相关购地增速曲线略有下行，充分体现了宅地交易市场降温的态势。而从结构上看，三四线城市的降温趋势更为明显，和此类城市当前重新面临库存积压的问题是相关的。

　　预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征，尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大，所以预计房企拿地会偏保守和趋于理性。当然，若要看转机，那么就需要看9月份央行“普降+定向降准”政策的效应。若是住宅交易活跃度有明显上升，那么四季度房企认购宅地的积极性或会有所增加。

　　成交价格方面，报告分析称，从1-8月份全国百城宅地价格数据看，当前宅地价格曲线略有下行，这和市场降温、预期调整等因素有关，充分体现了宅地交易市场“稳地价”的效应。而从城市结构上看，一线城市的宅地价格最高，但最为稳定，而二线城市、部分重点三四线城市未来还需要积极进行调控，以进一步稳定地价和稳定预期。

　　当前稳地价的政策较多，包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为，进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计后续宅地价格将进一步趋稳，这也有助于未来房价的稳定。

　　注：

　　100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。(中新经纬APP)