10条“止降令”揭恩施市房地产乱象：外地大型开发商与本土开发商的价格PK

　　6月10日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称“止降令”)在网上流传。这份由恩施市房地产协会发布的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实。同时列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

　　对此，中新经纬客户端致电恩施市市委宣传部，相关工作人员表示，所谓恩施市房地产协会仅是一个社会团体，发文不具有任何效力，政府非常重视这个事情，正在对此事件开展调查，追究相关责任。中新经纬客户端调查发现，在这则“止降令”背后，实则是恩施市楼市本土开发商和外地大型开发商悄然打起一场“价格战”。

　　网传“止降令”非政府发文

　　针对近日网上流传的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，恩施市市委宣传部相关工作人员对中新经纬客户端表示，恩施市房地产协会发文不是政府行文，不具有任何效力，该文件看起来像是“红头文件”，包括有主送、抄送，但它的行为是不规范的，它是一个社会团体，是个人行为。

　　网传《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》 来源：采访者供图

　　中新经纬客户端询问恩施市有无出现房价断崖下跌的情况时，“没有”，上述工作人员回复并表示，全市每个区域的价格不一样，不同区域每平方米价格相差几百元，恩施市是一个小城市，最高的精装房也就在每平方米七、八千元左右，没有像文中说的相差那么大。

　　该工作人员解释说，现在是市场经济，降价是因为有房地产开发商能够做得起这个低价，它才做这个低价。目前，恩施市政府非常重视这个事情，正在对此事件开展调查。

　　一位恩施州房地产协会相关工作人员告诉中新经纬客户端，“不知道这件事”，该人士透露，主管部门曾要求恩施市房地产协会合并到恩施州房地产协会，因为它们好几年没有开展正常的活动和业务，但是其中个别企业家不同意，之后就不了了之了，现在他们换了负责人，地址也变更了。恩施州房地产协会和恩施市房地产协会之间也没有管理的从属关系。

　　公开资料显示，恩施州房地产业协会，成立于2005年5月，经恩施州民政局核准登记，是具有法人资格的全州性社团组织，是恩施州从事房地产及相关产业的单位、社团自愿参加组成的行业性和非营利性的社会组织。业务范围包括：围绕行业重点、市场热点问题积极开展政策调研和专题研究，向政府提出关于行业发展的政策和立法建议等。

　　二季度新房住宅成交价每平米降304.53元

　　这次地方房协的“行业自律性”文件事件，让恩施市刷足了存在感。据恩施州政府官网，恩施土家族苗族自治州(简称恩施州)位于湖北省西南部，面积2.4万平方公里，辖恩施、利川两市和建始、巴东、宣恩、来凤、咸丰、鹤峰六县。恩施州是湖北省唯一的少数民族自治州。而此次新闻暴风眼中的恩施市，是恩施州下辖的一个县级市，恩施州州政府所在地。

　　上述文件的爆出也引发网友关注，该市楼盘真的出现“断崖式降价”？房企有无出现降价促销行为？中新经纬客户端联系到当地房地产从业人员，了解恩施楼市情况。

　　一位恩施市房地产从业人员则表示，没有报道的那么夸张，只有少量楼盘降幅大，也仅限于特殊房源和楼层。

　　恩施州房地产协会相关工作人员同样认为，目前恩施州整体房价比较平稳，没有出现猛降，买贵买便宜要看地区、地段、房子品牌和质量。

　　据恩施州房地产业协会发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年度，全州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨 27.14%；从县市来看，恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场，两市完成投资额约占全州70.65%。

　　从新建住宅成交来看，全州新建商品住宅成交面积当属恩施市最多，2018年度销售10097套，成交面积为138.86万平方米，接近于全州商品住宅销售面积45%。

　　中新经纬客户端查询恩施市房地产市场管理平台发现，2018年度，恩施市新建商品住宅销售均价为6257.69元/平方米；与2017年度销售均价5165.43元/平方米相比上涨21.15%，每平方米直涨1092.26元。

　　此外，2019年一季度恩施市新房商品住宅销售成交套数2563套，销售均价为6540.42元/平方米；截止2019年6月11日，本季度成交套数1688套，销售均价为6235.89元/平方米，相比上一季度小幅下降304.53元/平方米，约降4.66%。

　　外地开发商搞“价格战”本土开发商“扛不住”

　　虽不至于出现“断崖式下降”，但上述统计数据显示本季度销售均价出现了小幅下降，那是否意味着部分房企在降价促销房源？

　　中新经纬客户端注意到，除了本土开发商以外，恩施市还吸引了包括恒大、碧桂园、奥山、中梁等大开发商入驻。

　　一位恩施市房地产营销策划人员向中新经纬客户端透露，恩施市楼市其实是在5月下旬开始出现降价行为，首先是一些进驻恩施楼市的大房企，为了快速回笼资金，完成总部的月考核数据，才进行了降价活动。

　　据知情人士透露，打响降价第一枪的是奥山控股旗下的项目。据某房地产销售网站显示，目前，奥山控股在恩施市在售项目有两个，包括恩施奥山世纪城三期和奥山铂悦府。

　　一位恩施市房地产从业人员告诉中新经纬客户端，奥山旗下某楼盘成交价与去年顶峰相比，降幅高达1000元/平方米，签约价格在5100-5400元/平方米左右，比其宣传的均价低了不少，此价格一出，端午节前一周周末该楼盘成交了30多套房源。

　　中新经纬客户端致电奥山世纪城售楼处，一位销售人员称，目前该项目均价6000元/平方米，不过实际成交价均价在5700-5800元/平方米。

　　对此，中新经纬客户端向奥山控股致函求证，截止发稿，尚未受到回复。

　　“一个房企降价，就有其他房企跟风。本土开发商扛不住这个价格，大房企都是招商引资而来，价格上有操作空间。本土开发商对部分大开发商的降价行为非常反对”，上述房地产从业人士表示，“他们来的时候，房价起来的很快，但是要回笼资金的时候，降的也快”。

　　中新经纬客户端查询港交所官网发现，5月23日，奥山控股有限公司在此前递交的招股书均显示为“失效”，奥山控股于当日重新提交了招股书。

　　招股书显示，奥山控股是一家总部位于湖北省的物业开发商，自2017年以来，奥山控股实施“冰雪+住宅”双轮驱动发展战略。奥山控股的母公司奥山集团，是一家集地产、商业、冰雪运动三大产业于一体的多元化企业。

　　招股书称，截至2019年3月31日，奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计拥有25个项目，总建筑面积约340万平方米，其中包括总建筑面积约为30万平方米的已竣工而未出售或持有物业、约200万平方米的开发中物业以及110万平方米的待开发物业。

　　从业务规模来看，2016年至2018年，奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元；三年对应的收入分别为13.12亿元、15.52亿元和18.91亿元。

　　在招股书中还披露了奥山控股的盈利能力，2016年-2018年三年期间，奥山的毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元，毛利率对应为27.0%、42.7%和38.7%。

　　2016-2018年度奥山控股各业务的毛利和毛利率明细 来源：奥山控股招股书

　　对于2018年毛利率的下降，奥山方面在招股书中表示，这主要由于2018年武汉已交付建筑面积较少及恩施、黄石已交付建筑面积增加所致。其中，恩施奥山世纪城二期及黄石奥山星城1.4期毛利率仅分别为15.6%及15.8%。而这两个低毛利率的湖北省四线城市，占了奥山总土储的20.6%。

　　奥山控股显然看到了自身的不足，招股书显示，自2018年起奥山控股向长江三角区及成渝城市群等经济区域扩展，相较于恩施、黄石等华中地区的物业项目，该经济区域产生的毛利率及平均售价相对较高。

　　值得注意的是，奥山控股的净资本负债比率三年均高于250%。公司在2016年-2018年净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。奥山控股2017年末的净资本负债率由年初的316.5%上升至568.9%，主要是因为非流动计息银行及其他借款的大幅增加了31.62亿元所致。2018年净资本负债比率由上一年的568.9%降为316.5%，但是这并不意味着公司的负债减少，主要是由于奥山股份增大财务杠杆所致，其计息银行及其他借款2018年由53.38亿元增加至59.68亿元。

　　对此，财经评论员严跃进分析称，从降价的房企角度看，部分到了年中，确实会有降价促销的做法。同时从实际过程看，当前确实销售行情有所降温，所以也会通过降价来加快去库存。

　　严跃进认为，类似价格战本身也会对部分小房企产生冲击，或者说在当前三四线城市降温的时候，如果一些大房企通过降价来快速获得客源，这种情况对于一些中小房企和本土部分房企是不利的，会带来冲击效应。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬客户端采访时表示，房地产市场就看一个信心，越涨价卖的越快，一旦跌成价格战，市场会越来越没有成交量，特别是大房企扛得住，小房企降价可能公司就倒闭了，因为房地产企业杠杆率都非常高。

　　三四线城市房价以稳为主

　　虽然各大房企纷纷入驻像恩施这样的四线城市，但当地房地产市场明显有压力。

　　据恩施州房地产业协会报告，2018年度，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万平方米，近三年来首次高过销售面积；库存量低于10个月，依然还有较大的市场潜力；而新建非商品住宅却库存高企，现有存量出清约需55个月，走量压力较大。

　　“利润空间越来越稀薄见底”，上述恩施州房地产业协会报告显示，2018年恩施新建商品房开工竣工剪刀差较2017年同期相比上涨了167.55%。在市场情绪退潮的大环境中，开工竣工剪刀差不断叠加高走，刺激了房企的促销，2019年或将对价格形成更大的向下压力，随即挤压房企的利润空间。

　　中原地产研究中心统计数据显示，恩施土地市场2019年溢价率明显下调，合计土地成交金额21.69亿元。金额与2018年基本持平，但整体看，市场成交已经明显有下调迹象。

　　张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期。整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　严跃进分析道，根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时涨幅也低于全国10.2%的平均水平。这体现了当前房价继续降温的态势。类似降温态势是市场行为，本身也是合理的挤房价泡沫的做法。但是从实际情况看，部分降价明显干扰了市场，也导致各楼盘盲目降价，在降价的同时也出现了很多干扰市场稳定的做法。

　　严跃进认为，房价应该基于市场规划和调控目标，在合理区间波动。对于相关开发商和中介公司来说，后续营销方面需要积极管控，防范为了冲业绩而乱降价，或者是做一些名不副实的假降价。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法，这也利好市场和预期的稳定。