“躺”了两年多,成都主城两大重点地块按下“启动键”

“躺”了两年多,成都主城两大重点地块按下“启动键”神之谜题第二季 近几日“新政”刷屏，或许少有人注意到，3月22日，成都市规划和自然资源局发布公告，来自主城区的4个住宅项目都已取得建设工程规划许可证。 这4个项目分别是拿地不久的德商武侯新城“第一子

近几日“新政”刷屏，或许少有人注意到，3月22日，成都市规划和自然资源局发布公告，来自主城区的4个住宅项目都已取得建设工程规划许可证。

这4个项目分别是拿地不久的德商武侯新城“第一子”、龙湖茶店子11.88亩“袖珍”地以及出让时间要追溯到2018年的兴光华地块与南三环包江桥71亩纯住宅地块。虽然节奏有快有慢，但好在，施工建设按下“启动键”，也意味着新鲜的住宅供应又近了一步。

青羊区·兴光华项目

?拿地档案 宗地位置：青羊区文家街道办事处蔡桥社区1、2组，华严社区7组出让时间：2018-12-14净用地面积：58.03亩土地用途分类：纯住宅成品住宅建设比例：100%计算容积率：2.5建筑密度：不大于20%建设要求：配建计容建面不小于14500㎡的租赁住房成交楼面地价：9900 (元/㎡)开发商名称：成都市兴光华城市建设有限公司

本项目位于青羊区外光华板块，光华大道以北，西南侧与地铁4号线蔡桥站直线距离约400米，东侧与草堂小学子美分校仅一墙之隔，南侧紧邻在建的绿地跨贸港，西侧靠近绿地新里城，商业方面，近有绿地熙世界购物中心，直线两公里范围内有鹏瑞利广场与万达广场，地理位置条件出挑。

按照文件资料显示，该项目规划建设净用地面积约38686㎡，规划总建筑面积为149177.55㎡，地上计容建面为96701.42㎡，住宅计容建面为96398.49，其中包含租赁住房面积14527.7㎡（这之中，60-80㎡户型占比为30.17%，80-100㎡户型占比为41.53㎡，100-120㎡户型占比为28.30%）。 根据规划，该项目由13栋住宅组成，其中3#为租赁住房，共18F，位于项目西南角，面向绿地跨贸港，商品住宅楼栋楼层分别为15F、17F、20F，首层均为架空层，整体呈围合式布局。

2018年青羊区一共只出让了3宗住宅类用地，其中2宗即现在的人才公寓项目——城投梧桐博雅，已于去年10月开盘入市，另一宗即兴光华拿下的这58亩纯住宅用地。（土地出让回顾>>>15940元/㎡ 竞价91轮！阳光城吞下成都最高起拍价地块）

一晃两年多过去，同日阳光城拿下的一环旁袖珍地块——阳光城檀悦项目已基本清盘，本宗地才终于有了大动静，只是面对的市场环境已然不同。——区域商品住宅从“供不应求”到“供大于求”。统计显示，2020年青羊区商品住宅备案成交约24万方，新增供应约56万方，供销比达到2.33；与此同时，青羊区8成房源成交单价超过2.5万/㎡，已成都最具代表性的“高端竞技场”。

——因拿地较早，拿地成本争得了一定优势。仅2019年以来青羊区已出让住宅类用地15宗，合计面积约1063亩，其中10宗楼面地价超过13000元/㎡（部分还需要移交统筹住房）。今年1月7日，建发以楼面价13700元/㎡+14%的统筹住房配建比例拿下了青羊区69.64亩住兼商地块（并须在宗地内配建占宗地计容总建面比例30%的人才公寓），就位于本宗地北侧。（相关阅读>>>建发13700元/㎡落子青羊 华发16000元/㎡再度摘地三圣乡）“竞争对手”虽多，但楼面价9900 元/㎡+不少于14500㎡租赁住房，兴光华地块拿地成本为项目开发多留了一些发挥余地。

锦江区·南三环项目

?拿地档案 宗地位置：锦江区成龙路街道棬子树村4、5、6组出让时间：2018-09-05净用地面积：70.81亩土地用途分类：纯住宅计算容积率：1.5建筑密度：不大于30%成品住宅建设比例：100%配建要求：配建计容建面不少于5%的租赁住房成交楼面地价：11000 元/㎡竞得者：四川省商业建设有限责任公司，成都驿锦投资有限公司（四川省商业投资集团）

土地出让回顾>>>速战速决 主城区三宗149亩土地全部底价成交本项目位于南三环外侧，西侧为皇经楼西路，南侧临锦江大道，东侧为锦阳大道/皇经楼路，与在建的地铁30号线赵家山站直线距离约700米，向北与南三环直线距离约650米，靠近城东汽车客运站，周边有天涯石小学逸景分校、成都市盐道街小学锦馨分校等，3公里范围内，还有锦江绿道、锦江体育公园、三圣花乡等。

项目规划建设净用地面积47209.43㎡，规划总建筑面积120952.23㎡，地上计容建面70814㎡，地上不计容建面中包括5361.55㎡一层架空层与875.9㎡外保温面积。

从产品规划看，项目妥妥的“高改”：规划19栋住宅，由8栋联排（1-3F、2-3F）+1栋多层（8F）+10栋13-21F中高层/高层组成；10栋（中）高层建筑呈大围合布局，位于项目北侧，1F均为架空层，8栋联排位于项目南侧，均为南北朝向。

按照彼时出让要求，该项目还涉及5%的租赁住房（单套建筑面积控制在60-120㎡范围内），就位于临皇经楼路一侧的14#楼（项目东侧）。

资料显示，项目建设单位为成都市景兴房地产有限责任公司。从企查查显示的股权结构看，该公司有3名股东，分别为四川省商业建设有限责任公司持股18%、成都驿锦投资有限公司持股40%、浙江万毫投资有限责任公司持股42%。

（图片来源企查查）此前项目的暂定案名为“白鹭湾壹号府邸”，不过从项目围挡看，一位房企“大佬”应该已低调介入。本项目周边近两年推售新房不多，其中就包括北侧的“邻居”新希望锦官府，项目成交均价约26311元/㎡，另一个则是位于三环内侧的禹洲晏山河。与兴光华项目情况类似，相比后来“出厂”的地块，本项目11000 (元/㎡)+不少于5%租赁住房的拿地成本，要温和许多。不同的是，锦江区是供应跟不上需求：截至3月25日，2020年以来锦江区商品住宅备案成交约63万方，但新增供应仅约25万方，有明显的供应缺口。

金牛区·龙湖项目

?拿地档案 宗地位置：金牛区育仁北路88号出让时间：2021-01-19净用地面积：11.8814 (亩)土地用途分类：纯住宅计算容积率：2.5建筑密度：不大于20%成交楼面地价：15500 元/㎡建设要求：配建并无偿移交统筹住房比例为9%竞得者：龙湖

本项目位于三环内侧茶花板块，临近茶店子西路、金牛大道，距离地铁2号线茶店子客运站约660米，但中间隔着三环主路，直接通达性较差，周边有成外附小西宸学校、成都市第二十中学校、成都七中八一学校，距离龙湖西宸天街直线距离约1.2公里。

地段优势突出，因此，即便11.88亩的体量过于“袖珍”，最终仍被龙湖以楼面价15500元/㎡+无偿移交租赁住房面积比例9%拿下。（拿地回顾>>>成都三环边出让3宗地 最高15700元/㎡成交）体量小+地块形状异形，对产品设计始终许多掣肘，但竞得者是龙湖，旁边紧邻的是龙湖西宸原著，可以整体成片规划打造，情况自然有所不同。

从文件资料看，项目规划建设净用地面积7920.9㎡，规划总建筑面积为30508.24㎡，地上总建筑面积20609.04㎡，由2栋住宅+1栋物管用房组成，其中住宅1#楼为1单元3F，住宅2#楼2个单元，楼层数均为22F。

宗地周边在售的多为高端改善项目， 包括德商新希望锦麟天玺（价格29600-34966元/㎡，面积240㎡）、时代天境（价格约32070-34169元/㎡，面积142㎡）、卓越云际（价格约23500元/㎡，面积约114-142㎡）。

武侯区·德商项目

? 拿地档案宗地位置：武侯区机投桥街道办事处半边街村2、5、6组出让时间：2020-12-29净用地面积：52.7562 亩土地用途分类：纯住宅成品住宅建设比例：成品住宅比例为0%计算容积率：2建筑密度：不大于20%成交楼面价：15100 元/㎡建设要求：配建并无偿移交统筹住房面积比例为2%竞得者：德商

本项目位于武青南路以西，永康路以南，西侧紧邻美泉悦府，属于武侯新城北片区，直线距离1公里范围内可到地铁17号线白佛桥站及17号线、9号线交汇的机投桥站，两个站点均为TOD规划项目【据悉，“成都白佛桥站TOD综合开发项目（一期）”完成了投资备案】。

虽然同处于武侯新城，但与聚集了金茂府、西派城等一众高端项目的南片区相比，北片区发展明显还处于发展初期，无论是城市界面还是生活配套都“不尽人意”。不过，从去年开始，该片区供地明显加量，日前武侯区释放的2021年土地资源清单中，武侯新城北片区也是重点供应区域之一，叠加片区提升改造，区域发展预期不断走高。本项目用地也是武侯区的“双限地”之一（商品住房设定清水最高销售均价为23300元/㎡，另外两宗地清水最高销售均价为23500元/㎡、23300元/㎡），也是德商在豪宅区武侯新城布局的第一个项目。（拿地回顾>>>均达最高限价 德商、正荣、三聚亿分摘武侯3宗“双限地）

项目规划建设净用地面积35170.83㎡，规划总建筑面积112711.05㎡，地上计容建面为72296.26㎡，其中普通住宅计容建面为68699.64㎡，统筹住房计容建面为1408.4㎡。

整个项目由17栋住宅组成，其中7-17#楼均为6F+1多层产品，其余楼栋为15-18F中高层住宅，此外，统筹住房分布在6#楼。

由于该片区过去发展一直“慢半拍”，因此周边住宅小区多为房龄较长的二手房且单价不高；新房住宅市场方面，据统计，三宗土地周边两公里范围内在售项目有西樾锦宸（清水均价20011元/㎡）、人居柏荟城（清水均价18225元/㎡，精装3050/3480/3690元/㎡）、君启（价格约22800-28590元/㎡），保利西堂里院（价格约23574-29999元/㎡）等。不过，目前北片区开发已进入进行时，宗地所在的半边街拆迁改造已开始，供地节奏也在加快——2020年武侯区共供应7宗涉宅地块，其中北片区包揽了5宗。随着德商、绿城等多个大型房企相继跟投，区域房地产市场活力不断提升，产品预计也将全面高改化。 （2020年以来武侯新城北片区住宅类用地出让情况） 数据显示，2017年以来，成都主城区共出让住宅类地块（含纯住宅、住兼商、商兼住）175宗，截至目前尚未正式对外发布案名的有75宗，其中有16宗“出厂”时间为2017年至2018年，就包括本文中的2宗地以及前不久刚动工的业瑞二环项目。虽然拿地较早更容易形成拿地成本优势，但资金久不回笼，也难免出现供血不足，无论被动or主动，控制开发节奏也很重要。

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