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天河黄埔缺货,老城看芳村,南沙增城争成交量宝座

文|邓浩志

周三我们分析了广州2021年土地供应计划对全年楼市的影响,总体结论是仍有轻微的供不应求。今天我就各个区的具体情况谈谈看法:

1、南沙,跃升广州供应第一大户。

过去N年,增城都是广州住宅供应第一大区,而今年土地供应计划中,南沙以计容面积近335万平成为住宅用地供应第一大区。比第二的增城还高出一大截。如此一来,明年的南沙楼市将迎来供应高峰。由于目前南沙库存只有6个月左右,属供不应求状态,所以明年大量新货入市后,南沙楼市供应紧张局面会得到一定程度的缓解。但由于南沙利好政策频出,所以市场热度多数仍能维持。预计明年南沙楼市将呈现供求两旺的局面。

2、 天河、黄埔更加缺货。

目前天河库存在3—7个月之间,黄埔库存仅4个月左右,属极度供不应求。按2021土地供应计划,天河、黄埔宅地计容面积都仅约76万平,在全市各区中土地供应分别列倒数第二三(越秀零供应,海珠供应最少),如此一来,黄埔、天河供求矛盾明年也不会有明显改善。所以天河、黄埔的房价恐怕仍有上行空间。不过如果天河、黄埔极度缺货,本区的购房需求也会出现明显的往周边外溢的趋势。

3、 花都、从化、白云供应多库存多,楼价稳。

目前两区库存大约在14个月上下,白云则超过15个月。供求总体平衡,今年这三个区土地供应也较为充足。预计今年后市仍以去库存为主,价格会跟随向上的大势同步,预计会有轻微表现,但幅度不会太大。而明年则继续以稳或微涨为主。这对刚需一族而言是个好消息,值得多关注。

4、增城让出供应榜首,但可开发的存量大。

增城虽然今年计划供应土地少于南沙,但可开发的存量土地是惊人的,也是其他区无法比拟的。这也是这轮市场行情下,增城为何价格迟迟没有跟上的根本原因。

预计增城今明两年,乃至未来三年,市场整体都以平稳为主,成交量全市第一的宝座基本仍能确保。另一方面受天河黄埔外溢的影响,个别区域价格会略有表现。

5、 越秀、海珠、荔湾,老城区看芳村。

老城区早就过了开发高峰,现在是寸金寸土,唯独芳村这个半新不旧的板块持续有新货供应。当前市场,但凡对老城有情结的买家,或多或少都必须去芳村看看房子。荔湾今年计划供应宅地13宗,项目总建面近170万平,海珠2宗总建面不到50万平,越秀为零。所以老城买房依旧只能看芳村。

目前海珠、越秀则已经完全进入存量房时代,看一手库存已没有意义。而荔湾整体库存在10个月上下,属轻微供不应求。预计这种态势会继续延续,整个老城区表现都将保持热度,但也不至于过热。这可能才是好的结果,免得招来严厉的调控。

6、番禺新增土地供应不多,存量项目消化为主。

亚运城已经卖了10几年,还在卖,还是广州出货前三的项目。亚运城价格表现一直不理想,亚运城开盘的时候,他的价格比南沙高一倍有多,现在南沙反超它50%左右了。关于亚运城,在它开盘那一天我就准确预测了它的价格前景。不过亚运城并不能代表整个番禺,番禺板块之间差异还是比较大的,像万博这些位置,其特征已经完全是主城区的,而一些冷门版块,表现更像是郊区。

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