房东惜售？集中供地后，杭州新房市场焦渴难解！

房东惜售？集中供地后，杭州新房市场焦渴难解！hen怎么读 杭州市首批集中供应地57个地块，总建筑面积757万平方米，其中41个达到封顶溢价，竞争自持，总自持面积66万平方米，自持率最高的地块达到40％。封顶溢价率和刷新记录的高自持率使得市场普遍认为

杭州市首批集中供应地57个地块，总建筑面积757万平方米，其中41个达到封顶溢价，竞争自持，总自持面积66万平方米，自持率最高的地块达到40％。封顶溢价率和刷新记录的高自持率使得市场普遍认为杭州楼市的繁荣程度仍在上升。

土地市场的热情迅速传递到二手房交易市场

根据多位中介介绍，几天来，已有一批二手房业主打电话要求涨价或下架房源，事实上，这一趋势已持续了很长一段时间——自杭州1月发布红盘限售新政后，新房供需进入极度不平衡状态，溢出的需求使二手房市场持续高热，卖家普遍惜售。

杭州某地方房企总裁判断：杭州新房交易供需紧张关系日益突出。第一批集中供应地的火热可能会火上浇油。原本预计集中供应地会集中释放大量供应。现在看来可能是减少了供应。目前杭州楼市降温的原因看不到。

可怕的集中供应地

我觉得我们和看直播的吃瓜的人差不多。唯一的区别就是报了几次价，其他时候也睁大了眼睛。一家全国性房地产企业的开拓者表示，杭州首批集中供应地的热度远远超出他们的预期，有点可怕。

该住宅企业的投拓团队也参加了重庆、无锡两个受欢迎城市的竞争，重庆的特征是溢价率高，平均溢价率在40％左右，无锡在平均12％溢价率的基础上有约10％的竞争租赁面积，杭州有高溢价率和高自持率。对我们来说真的很吃惊，特别是建设的TOD项目。

虽然杭州市地块自持记录由临安地方房企地上地产以40％的自持比例刷新，但建发在集中供地首日以38％的自持比例获得的祥符东地块却是业界关注的热点话题。

该区域本身就是商住性质，总建筑面积91572平方米，规定住宅及配套建筑面积不得超过45400平方米，即约49.6％，扣除38％的自持比例后，只剩下11.6％的可售住宅建筑面积。

除两个相继刷新自持率上限的热点地块外，本次集中供地还有多个自持率超过25％的地块，到2020年，杭州市拍摄的地块中，自持率最高的也只有22％。

自持率高，封顶溢价率高，土地成本高，但每块土地的限价几乎与2020年转让的周边土地持平。业内很多人表示，这肯定会大大压缩开发商的利润率。同时，2021年钢水泥等基础材料价格上涨，建安成本也在上升。开发商要想保持利润，只能在装修质量上找空间。

参考业界公认的指标房地差——即精装限价和楼面价格之间的差额，9000元／平方米以上的房价差额是住宅企业比较普遍的安全线，但在这次土地拍卖中，如果计算自持面积，大部分项目的房地差额在8000元／平方米以下，开发者的收益空间非常有限。

上述杭州本土房企总裁认为，竞品质转让方式更为合理，是更能实现业主、开发商、政府多赢的途径，应尽快推出竞自持以外的供地方式。

四月份，杭州市政府官网发布了《2021年省政府作报告重点工作涉及杭州任务和市政府工作报告重点工作责任分解》，文件专门针对建筑质量进行了分解。建议6月底前与多部门联合制定建筑质量提升文件。9月底前，试点实施竞争地价竞争质量的土地出让方式。

新房市场焦渴难解

自持面积高达66万平方米，如按100平方米房屋建筑面积计算，相当于6600套新房供应，按2020年杭州新房总成交套数15.28万套计算，首批集中供应地自持率高，将直接减少约4.3％。

新房供应短缺和供不应求是2021年杭州房地产市场的一大鲜明特征。根据中指研究院的数据，2021年2月、3月、4月，杭州新增商品住宅数量分别为2885套、8114套和14185套，处于新房供应低谷，但网上签约商品房数量代表的需求持续高涨，分别达到12860套、16275套和15420套，达到两年来的需求高峰。

新增加的商品房供不应求，大量原本中签率较高的粉盘，摇身一变成了中签率低于10％的限售红盘。举例来说，4月份的新盘中，曾经中签率高达41.87％的春来枫华公寓，中签率骤降至8.89％，成为限售红盘；曾经中签率55％的中天汀洲印月，中签率降至5.79％，成为限售红盘。

1月27日，杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，新建商品房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10％的，自取得房地产证之日起5年内不得转让，热点红盘限售。新政发布后，曾有多栋楼盘为提高中签率，防止限售，选择在摇号登记人数达到一定数量后关闭谢客。

但是，在供应量较低的情况下，各新房项目的中签率仍在持续下降，截至4月底，2021年已有近20，000套新房被列入限售红盘，占总供应量的44％左右，这也几乎相当于44％的新房中签率低于10％。

一家房地产企业的浙江地区负责人认为，新政后，由于担心调控继续增加，迫切需要上车。同时，近年来，杭州市政府放缓了供应节奏，使得下半年新的供应状况难以改善。杭州房地产市场的供求关系和低中签约率和粉末市场变红可能会持续一段时间。

2020年前6个月，杭州市销售超过1500亿元的土地，之后下半年土地供应量控制在千亿元左右，下半年各月转让的住宅区数量和转让金额比上半年各月大幅下降。

二手房热度上升

价格限制和稀缺的新房越来越受欢迎，这加深了二手房的倒挂。二手房中的价格低迷开始被投资者和刚需要的人用金钱平息。

万人摇、低中签率带来了新房的强稀缺性，而限价政策则为其限定了价格的天花板，杭州的新房产品具有极强的财务属性。到2020年底，钱江新城已经出现了一套二手房最高倒挂价差近6万元／平方米，另外，钱江世纪城、滨江西兴、未来科技城等板块也出现了最高倒挂价差近2万元／平方米。

越来越激烈的倒挂，以及开发商对土地的投入，让市场产生了楼市能持续高歌猛进的强烈预期，这正催生着二手房市场日益高涨的惜售情绪。

记者向多家中介店询问了解到，集中供应的结果出来后，短短一周内，大量业主要求提价或下架房屋。

事实上，这种趋势已经持续了很长时间

相反，2020年成交量明显下降的是2020年最热门的项目和板块，如风雅钱塘、东方郡、东方福邸等原来的明星项目，现在几乎没有成交，一方面是经过几轮交易，急着卖的房源已经差不多出来了，另一方面是业主看楼市势头大好，完全不想卖，有人出7万，他想要8万，有人出8万，他想要9万。

交易速度快，量价齐升的热闹景象出现在很多原本冷门的二手房板块，从三月下旬到四月底，郊区板块和低价二手房项目迅速升温，如位于郊区良渚文化村、城东、滨江区偏远地区的多个二手房项目，以及价格未超过3万元／平方米的勾庄、临平等二手房板块，都在三月份相继进入了交易速度快速上升的序列。2021年前4个月，部分板块价格上涨30％以上，迅速弥补了与周边板块的差距。

一个中介商店的工作人员向记者展示了一个业主群聊记录，东新西房拿地的楼面价格已经突破3万5，精装限价4万7，我们的挂牌价格至少要涨到5万5才合理吗？不要急着一起卖，一起涨价。业主第二天通知中介将挂牌价格提高约5％。