成交8334亩!1-6月份西安土地市场总结!

成交8334亩!1-6月份西安土地市场总结!霍顿 孙杨 撰文=燕十三 进入2020年，全国经济受到疫情冲击影响十分明显，突然之间，遭遇各方截断，市场处于“真空状态”，如坠十里雾中，方向难辨。但在这个时候，“土地经济”发挥了极大作用，为了六稳六保促

撰文=燕十三

进入2020年，全国经济受到疫情冲击影响十分明显，突然之间，遭遇各方截断，市场处于“真空状态”，如坠十里雾中，方向难辨。但在这个时候，“土地经济”发挥了极大作用，为了六稳六保促进经济回暖、工业用地开启新模式、增加地方调控权限、城市交通大基建拉动，可以说，“土地经济”在我们遭遇经济各方面阻力之际，又一次承担了输血功能。政府工作报告上首次写入“因城施策”，删除了“落实城市主体责任”，肯定疫情期间多地灵活出台供需双向调控政策的积极作用，保障未来房地产发展。其一，最大限度的刺激“消费”和“投资”，不惜通过电子抽奖券（包括消费券）、制定节假日、提前发年终奖、工资截留消费（强制消费）等形式刺激消费，还有掀起城镇老小区改造、大健康产业、通车位改造等等。其二，高层引发《关于授权和委托用地审批权的决定》，下放土地审批权，有助于提高土地使用率，促进社会经济发展。在严格保护耕地、节约用地的前提之下，进一步深化“放管服”改革，赋予省级更大批复自主权。与此同时，重提“西部大开发”，再次掀起西部城市投入，拉平东西部城市经济，实现区域互补等等，当然，这些大政策站在目前的背景之下，都是为了货币超发提供一个“泄洪渠”。此外，西安市还发布了《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》，明确补偿方案，提高补偿费用，全市借助“十四运”噱头，大力推动城市拆迁安置。此外，还发布了《西安市支持工业园区发展的实施意见》，提出配建服务设施用地不超过总用地7%（建面不超过15%），还可以增加容积率，进行产权分割，还有办理产权证。上游政策引导，中游政策放宽，下游政策开口，土地市场成为西安后疫情时代的供血装置，当然，全国都是如此，西安只是一例。因为西安市各数据机构同时略有差异，为了方便理解，我们采用部分数据（根据数据机构要求，不透露具体单位），与大家沟通：2020年，上半年大西安经营性用地供求量较去年同期上涨，成交价格达到新高；成交面积8334亩，亩单价712万元/亩，成交建面1491万㎡，楼面价3981元/㎡。经营性用地（商业、住宅、文旅、服务等用地）主城区浐灞成交量最大，航天和曲江价格较高（供地少、地价高，住宅楼面价高新最高）；西咸区域秦汉成交量最大，空港和沣东价格较高；外围高陵成交量最大，鄠邑价格最高。2020年上半年大西安住宅用地供求量相对平衡，价格较去年上涨，成交面积5952亩，亩单价864万元/亩，成交建面1086万㎡，楼面价4734元/㎡。住宅用地主城区浐灞成交量最大，航天和曲江价格较高；西咸区域秦汉成交量最大，沣东和空港价格较高；外围高陵成交量最大，鄠邑价格最高。2020年上半年大西安商服用地较去年同期供应量上涨，成交量维稳，成交价格上涨成交面积2382亩，亩单价334万元/亩，成交建面405万㎡，楼面价1962元/㎡。主城区商服用地浐灞成交量最大，城南和长安价格较高；西咸区域成交量价以沣东为首；外围成交量价集中在周至区域。2020年上半年经营性用地溢价成交25宗地，综合溢价率96%，较2019年上涨明显；从TOP10来看，溢价成交地块主要集中在主城区，以高新和沪灞为主。截止2020年6月底，西安市土地储备排行TOP3为恒大、碧桂园、绿地；陕西3线城市土地储备TOP3为绿地、碧桂园、万达。2020年上半年恒大、华侨城、绿地积极布局大西安，碧桂园、新希望、华润位居拿地金额排行前三。虽然进入后疫情时代，但房企摘地的激情却比2019年强烈不少，综合溢价率高涨，土地招拍挂市场火爆，所有房企都想在资金泡沫化的时期，搜刮城市稀缺资产。典型如高新地产、新希望、隆基泰和、紫薇、中铁建摘地，溢价率都在100%，这反映的都是房企买地的积极性。此外，三迪摘地溢价率81%，此外还有华宇摘地溢价率68%，都属于高溢价案例。其一，2020年上半年大西安商务用地主要集中在沣东新城、秦汉新城，主要是华侨城沣东签约（569亩）、恒大童世界（472亩）多宗土地成交，导致土地成交数量提升，西咸产业摘地可见一斑。

其二，公办学校建设资金提升成为高新土地高溢价的导火索，主要是在软件新城（例如高科房产摘地，学校建设资金6.9亿元）和中央创新区（例如紫薇地产摘地，学校建设资金4.1亿元），这属于典型的取之于民用之于民。

跟专家们预测的不一样，虽然在疫情阶段，西安市招拍挂土地流拍量十分少，仅有中止1宗、流拍1宗，未成交率占比下降明显，说明企业摘地的需求变多，专家观点再次摔在地上。

当然，西安市目前供地十分有特点，除了西咸之外，招拍挂主要热点在“西南高新区”，出现高溢价率摘地；产业勾地主要集中在“东北港务区”，出现低溢价或者零溢价摘地。这是西安土地市场两个十分典型的特色，也是当前发展的两个大趋势。从上半年公示及预告但未能拍卖的土地分布来看，主要集中在“东北板块”浐灞、港务区，土地数量达到七百多亩，相信在2021年十四运前后，这一片将成为大西安新盘供应大区！

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