认清“大降价” 别栽“大跟头”

认清“大降价” 别栽“大跟头”乘风破浪的姐姐综艺 全国600个楼盘7折劲减！ 赋予地区负责人额外2个点的折扣权限！ 清盘最高再享8.8折！ 全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外9.7折！ 网上卖房2000抵用20000元！ 新购房客免收三年物业管理费！ 2

全国600个楼盘7折劲减！

赋予地区负责人额外2个点的折扣权限！

清盘最高再享8.8折！

全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外9.7折！

网上卖房2000抵用20000元！

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2020年9月6日晚，恒大营销大会上，教父许加印发出了“主席令”，吹响了“冲锋号”，要求金九银十，恒大每个月销售指标至少是1000亿。说得直白点，100万的房子，如果把各种折扣都算上，可以降到58万左右出售；而1000亿的月销售额，相当于招商蛇口这样前十五强房企6个月的销售业绩。

这不是恒大的第一次，也不会是最后一次。就在今年二月，恒大就启动了其历史上最大的一次优惠让利——全国在售楼盘7.5折优惠，另外再加一系列折上折。

心不心动，惊不惊喜？有没有觉得当恒大一再搞大折扣、大酬宾的时候，就连许主席腰间皮带上的爱马仕LOGO，仿佛都变得更加金光灿烂了？

这是良心的觉醒还是人性的回归？

不用想多了。

刮起这次折扣风暴的原因很简单——恒大缺钱了！

表现一：剔除预收款后的资产负债率83.75%

表现二：净负债率159%

表现三：现金短债比0.6

直接说人话，你我普通人将以上三条理解为恒大借的钱、负的债太多，现金流非常紧张，资金链有断裂的风险，就够了。

恒大为什么突然着急要“割肉卖房”？

答案在8月20日。

8月20日，住建部、央行约谈了多家开发商，明确提出房企要控制负债，不要继续快速加杠杆，之后就传出了所谓政府划定了收紧开发商融资的 “三道红线”和“四档颜色”，且可信度极高。

所谓“三道红线”：

第一道，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

第二道：净负债率不得大于100%

第三道：现金短债比要大于1

所谓“四档颜色”：

就是将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阀值，每降低一档，上限增加5%。

这样一来，“三道红线”全部命中的，开发商有息负债不能再增加；触碰两条的，有息负债年增速不得超过5%；踩中一条的，增速不得超过10%；一条都中的，不得超过15%。

感谢看过这一段。立即上干货！

我们还是长话短说，政府相关部门的中心思想就是，不能再给那些一天到晚大量借钱买地、开发的房产企业，无休止、无节制的“供血”了。否则，地价会被一次次推高，房价会被一波波拉升，风险会被一层层叠加，对整个国家的发展和稳定形成现实的、严重的、难以挽回的损害。

讲了那么多，对于我们普通的房产持有者和投资者，现实的意义和作用是什么？

意义和作用太大了！

敲黑板了：

对于“三条红线”全部命中的房企，“危”“机”并存，“危”大于“机”。如果你情况不熟悉、资金不雄厚、抗风险能力不强，情愿失去“机”，别去触碰“危”。

“危”在哪？

以2019年数据来看（见附图），有五家企业命中“三条红线”。大家看看，是不是有点眼熟？是不是有几家企业的楼盘屡屡陷入“质量门”“造假门”，还记不记得前段时间某楼盘交付时那惊悚的“纸大门”？他们的现金流扛不扛得住，未来还能不能举债借钱，能借到多少，可能都要打个问号。如果某企业还热衷造城，大力造车，它的钱还够不够烧？如果政策刚性兑现，这些企业在建项目的质量能否保证，交付能否保证？

不是说这些企业开发的都有问题，也不是说其他企业的项目就一概的好。只不过咱们小老百姓就这么点米，不得选个至少看起来会架得更稳的锅，把风险降到最小么。

那么，“机”何在？

机在于，在“三道红线”的威慑下，一些企业会推出打折房、特价房，来回流资金，退出“高危区”。

如果这个楼盘区位良好，配套完善，交通便利，推进态势良好，而你又能够充分去了解，实地去踏勘，能省钱置业当然也是好事一桩。

不过，你要知道，“馅饼”和“陷阱”也就一字之差。

所以，再敲黑板了：

宁波房产投资“四大坑”，各位可最好全文背诵加灵活运用，哈哈。

“四大坑”之一：文旅项目

文旅项目，就是文化地产、旅游地产，以及衍生的养老地产。

沙滩确实是沙滩，大海确实是大海，但沙有软硬粗细，海有蓝绿黄橙。

风景确实有风景，情怀确实有情怀，但是一年去几次、一次住几天，感受有多深，感觉有多好，可得细思量。

海风湖风山风，少吹吹可以荡漾心情，吹久了也能腐天蚀地刺入骨髓；看太阳晒太阳拍太阳，发发朋友圈可以得到不少点赞，但也备不住被人嘀咕两句“真爱装X”。

更别忘记，前往文旅地产的长路多漫漫，配套难齐全。周末假期容易人挤人、车堵车，平时则荒荒凉凉。要上学得回市中心，要看病得回市中心，要开会得回市中心，要聚餐得回市中心，要团聚得回市中心。回到市中心，一想到自己的家具、装修在加速老化，想到高昂的保养维修费用，又得狠拍几下大腿。

“四大坑”之二：公寓项目

“核心城区精装LOFT公寓，不限购、不限贷、总价低、不摇号。”

买进以后呢？

居住密度大，上下班高峰时间的电梯让你 “分秒必争”“寸土必争”；

公摊面积大，普遍在25%左右，40平的建面一摊套内就只剩25平米左右，完全不是样板房照片那个小巧俊美的样子；

人员群体杂，你的旁边可能是办公室、民宿、轰趴馆、教室、影棚，各种各样的“过客”不会在意环境干净、行为文明，甚至合法都难保证；

杂项费用贵，商业用电用水，物业费普遍是毗邻住宅的一倍以上；

贷款限制多，首付至少50%，只能商贷，年限只有十年；

出手稅率高，个稅按总价2%或者差额20%缴纳，契税3%，土地增值费30%到60%。举个例子，一套40年产权、50平米的单身精装公寓，2年前以60万买进，现在以75万卖出，稅费按核定征收的话，需要缴近12万！

在我眼中，目前中国的公寓项目，只能盯住北、上、深三个超级一线的好地段。这里有足够强的总部经济，有足够多的高新企业，有相当数量能够为优质公寓付出不菲租金的“金领”“高管”“高端自由自由职业者”，以及为了突破限购、寻求落户的新富裕阶层。这样的公寓，才有了一定的投资价值。不信你看，咱们宁波江北万达公寓，到现在也就1万2左右的均价。

还有一个关键的关键，就是你把珍贵的现金用在了公寓上，对比入手住宅，损失了多少时间成本和机遇成本啊。所以，有人问我没钱，能不能先买公寓。我的回答是——没钱就去赚钱，去凑首付，然后坚决买住宅。

“四大坑”之三：商铺项目

一铺养三代or一铺坑三代?

这些年来，从一线到二线、三线城市，非极品商铺在网络购物、消费疲软的冲击和影响下，投资属性已经黯淡无光。今年的疫情，更是对商铺投资者的致命一击。

在宁波，大大小小的商业广场不断涌现，再加上商住混合项目中的底商，那几条不温不火的购物街、美食街，足以让你看花眼、挑花眼。我们稍微留意一点就会发现，各种商家如雨后春笋般钻了出来，但没过三个月半年的，又纷纷变了门庭、换了样。好几个档次偏低、运营不强的大型购物场所，已经是凄凄惨惨戚戚，彻底凉透。

别寄希望在那些搞返租的商铺了。人家玩的就是先抬价在减免的套路，卖给你就是按照几年后能够达到的高价卖的，所以返给你就是你买的时候多付的，而且还是分期！到时候垮掉了，还不用按协议的额度返给你了呢！那个中*城的商铺，央企上市公司背书的项目，现在怎么样大家也都看得清楚明了。

另外，商铺转手非常之难。即使你好不容易选对了商铺，涨了上去，还有人要接手，要卖了，要交多少稅呢？大概是买卖差额的30%到60%。100万的商铺涨到了200万，卖出去得交50万左右的税。

“四大坑”之四：写字楼项目

当前，办公方式正在发生剧烈变化，共享办公、远程办公、移动办公，对于传统写字楼的依赖越来越小。写字楼还有一个致命问题，就是它赚的是个“青春钱”，要的就是光鲜亮丽、高大上，越老则越不值钱。

所以我们看到上半年，北上广深四个城市空置率全部攀升，达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年上升2.4到9个百分点。平均租金全面下跌，分别跌了7.6%、6.3%、4.8%、13.6%。宁波写字楼空置率在10%到15%左右，租金约在全国的19位左右，现在再投资写字楼，只能说是“与趋势为敌，逆大势而上”。

最后给出今天的结论：

咱们在宁波购房投资，要警惕大开大建、大幅举债的开发商，面对9月以后大概率出现的折价房、特价房，要防止头脑发热，始终保持冷静，保证投资的安全；要聚焦住宅，永远紧紧把握住宁波房产投资的核心四要素——学区、地铁、配套、品牌，远离文旅、公寓、商铺、写字楼，我们就不会栽“大跟头”。

后记：承蒙老司机及其团队的青睐和鼓励，我鼓起勇气第一次，其中自有一些不成熟的观点也受到了批评。对此，我很坦然。我们看老司机的文章就会发现，他既讲战略战术，也讲实际操作，重要的目的和作用之一，还是要引导和帮助我们学会自己思考、分析、判断。所以，我不惧打脸、无畏被喷，厚颜无耻地继续把自己的想法观点，真实真诚的展现给大家。也希望大家多做交流，共同进步。谢谢！

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本文源自微信公众号：房产老司机