房地产再无冒险家 | 城事哲谈

房地产再无冒险家 | 城事哲谈小草青青视频在线 陈哲/文即便像平安这样掌控一众主流房企股权的资本巨头，也无把握兜底它最钟爱的投资标的之一华夏幸福。现在，平安终于公布了其中的潜在损失——高达540亿元。 这笔2017年震动业界的投资，哪怕

陈哲/文即便像平安这样掌控一众主流房企股权的资本巨头，也无把握兜底它最钟爱的投资标的之一华夏幸福。现在，平安终于公布了其中的潜在损失——高达540亿元。

这笔2017年震动业界的投资，哪怕现在回头去看，也不可轻谈败局：华夏幸福拥有当时行业十强中独特的产城模式，绝对算平安众多不动产组合中具有潜质和想象力的。

当然，投资机遇的另一面，是华夏幸福经营困境的真实存在。平安的应对部署，除向其输血之外，还请来成名已久的地产高手吴向东，在南方开辟以大城市中心商业、住宅为主的第二战场，既增厚华夏幸福当下铠甲，又着眼布局未来。

只是大家都低估了环京限购政策的坚硬程度。2017年执行以后，环京再无奇迹。因为事关区域大局，地方上再想放松，也只是一厢情愿。加之疫情之下，京津冀的流动被进一步切割，财务状况本来就紧绷的华夏幸福，就此被推进ICU。

在商言商。看华夏幸福今日之困，归根结底，还是环京的资产板结，在它盘子里分量太重。但如果一味批评王文学用一二级土地市场的杠杆，助推华夏幸福狂飙突进之不智，也失之偏颇。

过去十多年，北京与河北的房价差，正如同燕赵一带的地貌，从高原直落千米。环京房价洼地，给了熙熙攘攘的帝都“打工人”安家立命之所。华夏幸福把握住这个时机，在贫瘠的环京平原上，一手盖住宅承接北京溢出需求，一手筚路蓝缕建园区、搭平台、组资源、促产业。这一模式，让经济“灯下黑”的环京地区如获至宝，各地对王文学皆引以为上宾，要土地给土地，要政策给政策，只是前期收储平整开发，产业园区建设运营，你得帮着出钱。

在不限购的几年中，北京外溢的购房需求如大水注入，让华夏幸福旗下的孔雀城房屋供不应求，足以覆盖上述模式中的大量成本。产城模式，点燃了环京产业的星星之火，也成就了王文学的梦想。华夏幸福从偏居一隅的区域房企，一跃成为房企十强。可由京入冀购房的闸门落下，一级土地的沉淀资产就成了巨大负担，拖累华夏幸福整整四年。

如今复盘，脉络一目了然，想必当年王文学也知梭哈的风险。可在“光荣与梦想”面前，杠杆在手、有限资源，敢于集中押注，其实是当时一众“超车人”不约而同的选择。实际上，华夏幸福早已南下，但进展缓慢。不同于河北的如饥似渴，无论富庶的长三角还是发达的珠三角，其模式难言优势。而真要潜心打入当地，真不是朝夕之功。

类似黯淡收场的故事，在房地产行业里，何其多也。2013年以后，除了国企和少数民企外，大部分公司都出现过或多或少的流动性危机。在杠杆的魔力中，它们都接近甚至完成了可能是最高光的一跃，最终，却算不过商业世界中无处不在的风险与意外。

数年的风浪颠簸中，有公司股权易人，有公司断臂求生，还有的退出竞争，但也有些大难不死，有些及时刹车，决意行稳致远，或者去另一个赛道，淘金和豪赌，套利或改变。

今天，开发商的资产负债表，已经被云接管了。看上去，房地产企业家的冒险精神，自然被彻底灭失了，他们不再有同样的时代条件可以弯道超车，自然不再有大起大落。当年不少超越万科的雄心，如今成了闲余笑谈，那为天下人盖好房子的理想，或许也随之掩埋于时代的尘埃。