越秀服务IPO底气：国企、TOD和营收跨越“10亿元”门槛

越秀服务IPO底气：国企、TOD和营收跨越“10亿元”门槛重生之我是牛头人 陈博 2021年刚过半，物业行业将迎来第46只登陆香港资本市场的物业股。从6月16日开始，越秀服务启动分拆上市的最后一步——全球发售股份，并将于6月21日定价，6月28日挂牌。 本次发行规模约3.7亿

陈博 2021年刚过半，物业行业将迎来第46只登陆香港资本市场的物业股。从6月16日开始，越秀服务启动分拆上市的最后一步——全球发售股份，并将于6月21日定价，6月28日挂牌。

本次发行规模约3.7亿股（假设未行使超额配股权），相当于发售完成后总股数的约25%。其中，越秀地产合资格股东将获优先认购合共3695.1万股预留股份的保证配额，占全球发售初步可供认购股份总数的约10.0%（假设未行使超额配股权）。

越秀服务的发售价介于4.88港元/股至6.52港元/股之间，以此估算，本次IPO拟募资总额约18.04亿港元至24.1亿港元。

资本市场对于物业企业的青睐吸引着越来越多物企跑步进场。按照中国指数研究院物业事业部副总经理牛晓娟提供的数据，截至2021年6月8日，港股物业板块的总市值从2020年初的2062亿元增至8226亿元；港股物业板块的平均市盈率达到33.3倍，远高于港股主板12倍的市盈率。

不过，伴随着碧桂园服务、恒大物业这类龙头物企逐渐入局，当前的物业股市场分化正在形成。根据越秀地产发布的公告，此次招股之后，越秀服务的市值将介于72.16亿港元-96.41亿港元之间（假设未行使超额配股权）。

这个预估市值，如果对比其他34家已经登陆港股、拥有地产公司背景的物业企业总市值，至少要排到15名开外。

预估市值表现平平的背后，是越秀服务相对较小的营收与在管规模。招股书显示，直至2020年，越秀服务的收入才刚刚跨越“10亿元”门槛。过去三年间，越秀服务的总收入由2018年的7.63亿元增至2020年的11.68亿元；净利润则由2018年的4731万元增至2020年的2.04亿元。

可供对比的是，已经成功IPO的上市物业公司中，2020年度营收过百亿的物业公司已经达到4家，分别是碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活。

截至2020年12月末，越秀服务的总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个；签约面积为4991万平方米。按照克而瑞研究中心发布的2020年中国物业服务企业在管规模和合约规模TOP100榜单，越秀服务的这两个面积，分别都要排至50名开外。

但越秀服务的野心显然不小。在新近举行的首次公开募股发布会上，越秀服务行政总裁吴炜表示，越秀服务希望在未来的3-5年，能够跻身物业行业的第一梯队。

按照吴炜的说法，实现这一目标的首要路径是依靠母公司越秀地产的支持。越秀地产每年的竣工面积大概在500万-600万平方米左右，未来3年基本可以为越秀服务稳定贡献2000万平方米的面积。

如同绝大多数分拆上市的物业公司一样，过去三年，越秀服务的规模扩张也高度依赖母公司——来自越秀地产及其关联方开发的物业，近三年来分别占越秀服务在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%；这些物业创造的物业管理服务收益，三年来也分别占据越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。

但越秀服务已经准备好一支多达80多人的强有力外拓队伍，未来3年通过外拓扩张的面积希望达到2000万-5000万平方米水平；与此同时，吴炜提到，越秀服务还会通过收并购，走市场化的路子，积极参与市场上比较好的、比较大的标的竞争。此次IPO集资所得款项的约60%，越秀服务也将用于策略收购和投资提供资金。

无论是外拓还是收并购，越秀服务对于自身能力的认知，主要聚焦在国企和TOD上。比如，吴炜称，越秀服务去年并购了地铁物业，在TOD这个行业走在了其它物业公司的前列；再比如，吴炜还表示，在国企收并购方面，越秀服务相对其他企业有较大优势，因为潜在标的既包括国资委下面大量物业公司在管物业，也包括母公司越秀地产相当多的国企合作资源。

在整场公开募股发布会上，“国企”和“TOD模式”也是出现频率极高的两个关键词，它们几乎构建起越秀服务全部的底气与信心来源——哪怕体量不足，潜在的资源优势也能助力他们比其他物业公司走得更快更好。

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