贝壳找房正式提交IPO招股书 与链家捆绑上市

贝壳找房正式提交IPO招股书 与链家捆绑上市契约宠奴 饶贤君 7月24日，贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为“BEKE”，据透露，这将是截至目前，中国企业年度最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本为

饶贤君 7月24日，贝壳找房（以下简称“贝壳”）正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为“BEKE”，据透露，这将是截至目前，中国企业年度最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳此次IPO的联席主承销商。

招股书数据显示，2018年、2019年，贝壳营业收入分别为286亿元、460亿元（人民币，下同），营业收入增速约为60%，2019年，贝壳的GTV（成交总额）达到2.13万亿元，是中国最大的房产交易和服务平台，以及中国第二大商业平台。

贝壳是线上线下交融的房产交易平台，线上能力是其显著的优势，通过数据、交易流程、服务质量的数字化与标准化，搭建“数据与技术驱动的线上运营网络”。不过，偏向互联网式的激进打法以及快速的规模扩张依旧是“烧金机器”，尽管招股书数据显示，2019年贝壳调整后EBITDA为29.17亿元，增速达380%，但2020年一季度贝壳在营收约71.2亿元的情况下，净亏损依然达到约12.31亿元。

分业务来看，贝壳的二手房交易GTV从2018年的8219亿元提升为2019年的12970亿元，增长58%，二手房板块2019年收入为245.7亿元；新房交易GTV从2018年的2808亿元提升到2019年的7476亿元，增长166%，新房板块在2019年实现202.7亿元收入。

招股书信息显示，贝壳是资本市场偏好的“现金奶牛”，其在2017年、2018年和2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

系出同门的“前辈”链家被装在了贝壳找房的IPO框架内。贝壳方面给出的资料显示，“我们拥有并运营中国地产经纪领先品牌链家，它是贝壳平台上不可分割的一部分。我们坚信链家的成功经验帮助贝壳在搭建行业基础设施和标准、贝壳快速和可持续增长方面铺平了道路。”

事实上，贝壳能够在短短两年时间里完成“大跃进”，2001年建立的链家在19年时间里打造出的线下网络功不可没，曾有多位贝壳区域高管向表示，贝壳成立初期的线下网络推进都是以链家为基础，逐渐向外延伸。招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

据介绍，链家在2016年4月的B轮融资时，链家创始人、贝壳找房董事长左晖曾与投资人签订对赌协议，链家需要在5年内完成IPO，因此，链家的投资方股权在2019年就已经通过镜像平移至贝壳，此次借道贝壳上市，完成了对赌协议。

然而，这样的做法或许会加重市场对贝壳与链家体系“既当裁判员又当运动员”的质疑，尽管贝壳CEO彭永东多次强调，链家在贝壳平台接受同样甚至更严厉的监督、链家品牌与其他加盟品牌相比也不占任何平台资源上的优势，但同在上市公司框架内，出于利润考虑，上市之后还能否一碗水端平是未知数。

贝壳与链家双重身份上市的方式让贝壳核心团队保持对贝壳的绝对控制权，核心管理团队的股权占比为51%，机构投资者中，腾讯持股12.3%、软银持股10.2%、高瓴资本持股5.3%，左晖通过Propitious Global Holdings Limited持股达28.9%，投票权46.8%。

在招股书中，贝壳表达了对平台未来机会的看好，其援引CIC数据报告预计，2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到2024年的19.1万亿元，经纪服务渗透率将从2019年的47.1％增长到2024年的62.2％。

在看好未来发展空间的前提下，贝壳提出了上市后的四大关键战略：继续发展基础设施，提高行业效率和体验；继续提高服务品质，并加大对服务者的投入；拓展服务类别，提供居住服务一站式解决方案；精选战略投资和收购标的，整合互补，稳固市场领先地位。