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【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

作者|王迪

出品|焦点财经

有人曾说，影响21世纪世界进程的有两件大事，一是美国的高科技，二是中国的城市化。这种判断很难说准确，但要说影响21世纪世界和中国最重要力量之一是数字化，无疑是确定的。

一如陈磊所预测，未来所有企业都是数字化的企业。当全行业里数字化程度倒数第二的房地产，从增量开发转向存量运营、从资源获取转向精细化运营，数字化成为自身迭代的必经之路。步入地产科技时代，房企们以机器人、AI、数科、绿建等不同形式涌入科技赛道，以此寻找下半场的新活法。

只是，在保证房企活下去的基本前设条件下，烧钱的数字化部门不仅承担着老板们快速见效的重担，同时在风险管控中也成为不少出险房企首当其冲被裁撤的对象。

即便大刀阔斧地引入科技人才，科技赋能地产也存在融合的艰难过程。此外，随着房地产上下游产业链的扩围，如何在不同城市、不同业态之间形成快速的数字化，如何处理成本与效能之间的关系，都成为摆在每家房企通往数字化之路的重重关卡。

从2010年开始尝试数字化，12年的试错历程，或许没有一家房企比越秀地产更能了解其中的艰辛与磨合。此外，数据出身，2017年加入越秀地产的陈磊，曾在中海接触过住宅和物业数字化，在华润接触商业和资管数字化，对不同核心业态的接触及其对数据的重视度，让陈磊更了解链接两个行业的痛点及解题思路。

在他看来，因为现在房企们的数字化程度比较初级，还没形成所谓的代差，各家的杀手锏还不明显。越秀地产找到的差异化路径是，通过资本方式、利用股权投资做大科技生态，越秀会打造一个科技、产业、金融、地产的三角形产业生态，以科技赋能地产，产业协同勾地，金融提升效率。

因为地产本身是金融的玩法，科技和科创投资也是金融的玩法，结合科技创新、科技创新基金加科技产品，就形成了CVC的创新科技的创新模式，有可能形成新的赛道，而不是我们自己‘跳下水’去做科技。

想要脱颖而出，需要找巧劲。日前，针对房企数字化痛点、路径依赖、元宇宙等行业热点问题，越秀地产数智发展中心总经理陈磊接受了焦点财经的独家专访，他对数据产生价值的独到见解，或许会给身处数字化变革浪潮之中的房企们一些启迪。

越秀地产数智发展中心总经理陈磊

房企数字化的最大痛点是数据基础薄弱

数字化短期期望很高 战略投入定力不足

对于数字化的布局，房企们所基于的原因无非是，面对房地产市场下行压力，购房者观望情绪浓厚。降价促销已不再是灵丹妙药，差异化突围抢占客户流量才是数字化时代的法宝。

陈磊所认同的逻辑是，运营和销售始终是目前地产开发企业的重中之重，不管行情好坏都需要抓。房企做数字化需要想通三个问题：第一，如何通过数字化提高企业管理杠杆，提高管理效率。

第二，解决库存去化、即地产数字销售的问题。物企数字化聚焦在如何做好管家服务。因为商业资管本身数字化程度相对偏低，核心聚焦在低端客户服务上，即客户经理如何服务租户。另外，如何给客户创造协同价值、交叉营销、导流是数字化的价值所在。

第三，对于商业或资管比较重要的是降低运营成本，通过智能化实现楼宇的节能减排，降低运营成本。不同阶段的地产公司所面临的痛点和问题不一样，需要聚焦它目前的现状，看生存和价值以及技术驱动的问题。

此外，针对目前房企数字化面临的痛点，陈磊则指出，最大的痛点是数据基础薄弱，房企们对于数字化的数据基础没有太深刻的概念，没有数据规范，有些企业连主数据都没做好，不管内容技术还是数据管理方法论的基础都没有。

特别是，现在个人隐私法和数据安全法出来之后，很多地产公司对数据安全管理概念都没有，还停留在以前的防泄密阶段。

第二，老板们对数字化短期期望很高，很多企业期望弯道超车，甚至打造第二曲线。本身科技没有地位感，因为地产公司不具备技术基因，能够把数据夯实就不错了，想一步到位想做好，短期期望太高。

第三，由于对技术期望高，导致了数字化战略投入定力不足，不管是预算的投入，还是人的投入都存在不足。在业绩不好的情况下，首先调整的是IT团队。所以，在战略定力不足的情况下，数字化升级或转型更加困难。

数字化需要量体裁衣

聚焦优先级排列应是生存、营收、变现

数字化需要长周期的投入运营，国家在提倡数字经济以及数据产业，数字化大命题的解法有很多。但是在房企活下去的总基调下，更重要的是投入产出比。

在陈磊看来，企业对数字化不存在一个最佳事件，应该扬长避短，如果还是用以前的信息化来做的话，发挥不了各家企业的优势以及补足它的短板，关键是企业要想清楚数字化能解决什么问题或带来什么价值。

数字化是量体裁衣的过程，需要结合企业自身的管理特色，以及竞争优劣势形成取长补短的过程，让数字化适应企业的管理，而不是大家按照一个模板朝着一个方向去做。除了互联网原生态，现在传统企业数字化做得好的企业真的不多。

为此，陈磊建议，房企在数字化的过程中，要注意三点：

第一，聚焦自己的目标，是解决生存、管理痛点的问题，还是要解决价值创新的问题，只有先把重心解决之后才能聚焦。因为企业精力有限，一家企业不可能面面俱到，只有聚焦了核心，才能知道数字化的投入如何把性价比做出最高。首先生存的问题要先解决。

第二，才是价值营收的问题，增加企业的营收。第三，技术变现的问题。只有按照这个逻辑去排，才能知道优先级在哪。目前最核心的点是解决生存的问题。

为了配合数字化和信息化建设的需要，众多房企及物企开始大规模搭建技术团队。面对互联网技术人才开出极具诱惑力的高薪，这场轰轰烈烈的跨行业抢人行动在2019年步入高潮。在房地产数字化人才重构之时，既懂地产又懂技术的人很难找。如何实现两个行业之间的融合？

陈磊指出，这已经是谈了将近十几年的话题。科技与地产都曾属于盈利性比较强的行业，科技看重数据的价值，所以认为数据能解决地产很多核心问题，但是地产本身有一些自身的问题没有办法通过数据解决，所以导致科技圈的人才对地产有盲目的乐观，所以看到不少科技圈来地产的人做失败了。

因为他们没有深入地产本身痛点里去，地产圈子对科技也有误解。他们不理解科技对于地产能带来多大的价值，因为以前地产靠自己的红利能赚钱，现在要依赖科技红利赚钱时，他们两边都有认识不足的情况。

陈磊认为，相信未来在磨合之下，大家会清楚自己的定位，这是磨合的过程，现在刚刚起步，不用太着急。

越秀数字化差异：流程搭台数据驱动 价值导向软硬结合

组织创新、抓实数据责任是今年的两大方向

如何从信息化到智能化到数字化？如何联动生产和产业链的升级，打通上下游供应链，实现提早供货和零库存周转管理，这是打造数字经济和开放生态的核心。

陈磊坦言，复盘越秀地产的12年数字化路径图，基本可以概括为信息化、互联网+、数字化建设的过程。

洗衣机洗荞麦枕头为何会炸?洗荞麦枕头为何会炸？洗衣机脱水采用的是离心脱水原理，在桶内的衣物在机械力下高速旋转，利用离心力将衣物的水分甩干。而荞麦壳遇水膨胀，枕头内空气无法排出。

2010年，为迎合地产跑马圈地扩张现状，只靠人工管理的时代已经结束，越秀地产开始被动的信息化建设，越秀地产借助数字化、信息化建立了财务、OA、销售及成本管控系统，通过基础信息化搭建数字化底层逻辑。

2014年到2017年，越秀地产开始拥抱互联网，主打如何转化成互联网公司。陈磊坦言，在此试错的过程让越秀地产明白脱离地产谈互联网转型是扯淡的事，因为这与完全是资本驱动的互联网企业竞争。所以，在摸索了几年之后发现方向有偏差，越秀地产互联网+时代到此结束。

即便如此，在此期间，越秀地产做成了行业内第一个跨业态的客户运营的先锋平台，建立起CRM（客户关系管理）体系。所以，才有了越秀地产第三轮数字化战略。

2017年，因为国家出台数字化相关文件。彼时，陈磊借此机会加入越秀地产，开始操刀新一轮的数字化深化转型，明确以流程和数据为抓手，做信息化和智能化——两擎双翼，形成新的数字化方向。

据陈磊介绍，相对于其他房企，越秀地产已经形成了自身的数字化差异路径，具体有三大特点：

第一，流程搭台、数据驱动，越秀地产形成的是两擎双翼+创新驱动的数字化战略，流程精益、数据资产两个管理工具为引擎，信息化、智能化两个技术工具为机翼。

他指出，所有的数字化需要进行流程优化、变革，将信息化、数字化、企业管理优化结合在一起，不是像以前把工作习惯简单复制到线上，而是用数字化思维重新对业务进行重构，所以必须将组织调整和业务优化的思路放进去。

做信息化的要求第一是流程上必须有平台需要处理，数据驱动指的是，除了要把数据沉淀到系统里面，而且要让数据产生价值，用数据驱动业务变革。

第二，价值导向、软硬结合。越秀地产做数字化不只是做软件系统，还包括硬件改造。只有把硬件和以前的软件系统结合在一起，才能产生整体效应。

陈磊认为，地产是一个线下资产很重的行业，有土地、住宅、商业写字楼酒店等产品，实体线下采购部分的连接才能把资产的数字化做完，需要通过对智慧社区、智慧商业里的摄像头、道闸、电梯梯控进行打通，提升客户体验口业务管理能力。

在软硬件结合的同时，要算得过账来，要赚钱。以此评价它对企业的价值到底在哪里，成就价值导向。

第三，组织灵活，同时守正出奇。因为数字化企业需要一套新的组织，光把以前的IT部门整合成信息化部门或者数字化部门，不足以覆盖推进整个数字化，所以技术与业务怎么结合，越秀地产也在做试点。

通过总部管控部门加专家团队，就CEO再加SSC（共享服务中心）三驾马车团队，目前我们也在尝试与业务之间协作的双PM(项目管理)制，我们也在协作。

另外，陈磊指出，组织创新是指要保证以前的基本盘不能出问题，把以前技术的活要干好，同时在干好的同时追求创新，守正出奇。

行业飞快变化，政策、市场、企业本身都在变化，越秀地产也在根据自身政策市场和企业本身诉求，在不同阶段推进不同产品建设。

据陈磊透露，我们也发现两擎双翼还有不足之处，为了推进整个数字化的竞争，所以在十四五期间的2020年、2021年引入新的职能——科技创新，用资本方式驱动场景的孵化，通过科技创新基金牵动实验室、孵化器、加速器以及后面的产业落地。

如果说，管理+业务的数字化，是进一步深耕细作，提高精细化运营能力，通过产品+服务数字化的能力，提升产品溢价，这两个是基础，那么打造产业+生态的数字化则是越秀地产数字化主题的升级。

陈磊表示，现在越秀地产还没有完全对外产品化，越秀地产的数字化还是对内部负责，聚焦自己的核心点。数字化运营、数字营销去化、BIM（建筑信息模型）平台是目前公司正在聚焦的三大一把手工程。

首先，数字化运营，每年的地产销售节奏很重要，怎么做好产销匹配，聚焦内部管理提升。

第二，销售去化的问题，以前地产做营销聚焦线下做投放，线下打渠道，现在如何通过互联网数字化营销模式改造售楼过程，是重要的产品方向。

第三，地产还属于劳动密集型行业，比如建造阶段，如何通过好的总包、分包商进行管理结合，目前越秀地产在推智慧建造项目，从设计、施工、运营管理，希望以BIM（建筑信息模型）拉通整个地产资产运营，将资产开发、空间管理、空间运营这三个进行拉通，形成第三个重点平台——BIM（建筑信息模型）平台。

液晶电视的尺寸怎么计算？液晶电视的尺寸的单位：是以英寸为单位，1英寸等于2.54公分，所以，32英寸换成公分，就是32*2.54=81.28公分。

与此同时，我们还有相对次一级的平台。第一，客户协同平台，如何把房地产开发、商业、物业多业态客户拉通到一个平台。第二，供应链平台，多个业态把整个招标采购以及电子商城全部拉通，以财务牵引形成我们的业态一体，这是目前越秀地产着力打造的平台方向。

结合地产目前组织变革的大环境，越秀地产的科技目前组织变革也在推进。据了解，未来越秀地产将进一步结合短板夯实数据治理和数据管控能力，做好数据确权以及数据的认证。

组织创新、抓实数据责任是今年的重中之重。科技创新今年我们先暂时放缓，可能会放到明年。今年会聚焦把科技基金先推出来，明年会进一步去深化科技创新模式。陈磊称。

以下为焦点财经与陈磊的对话节选：

焦点财经：越秀地产数字化营销平台打造的模式是怎样的？

陈磊：我们做产品经理，由外部供应商提供产品，或者说我们提供个性化开发，没有研发人员，我们做产品解决方案，由供应商实现。

这几年数字化的建设能够稳定支撑公司业绩发展。从运营效率和运营结果来看，特别是每次产测会和投研会、启动会、复盘会，我们基本都是用投资运营平台，我们做的在线测算都不只依赖于线下。

还有现在的BIM（建筑信息模型）已经解决了出图以及PM审图的问题，现在准备拉通设计端和工程端，通过设计端出并图，放到工程端，同时迁移到计划管理、招采管理。

所以，基于前面提到的三个相对后端的平台，目前我们整个越秀地产已经打通所有业态的客户管理、会员管理及积分管理。

目前在深化垄断前端的拉通，比如，售楼环保、会员体系、商业的乐享会，准备了几个前端拉出数据的赋能，招采也完成了整个招标管理、供应商管理以及电子商城管理的闭环，现在做的是打通政府的阳光彩超平台。

目前越秀地产已经实现了所有业态的一体化贯穿，已经实现和管理报表、财务合并报表的7天出表。另外，我们凭证的自动化率已经达到百分之九十九点几，基本上在这几方面能有序来支撑我们整个业绩的效果。

焦点财经：随着盘子不断做大，在不同城市、不同业态之间如何快速推行数字化？

陈磊：这是目前数字化面临的很重大的问题。

越秀地产在2017年提出了一个概念叫六统一，所有业态、所有的区域公司下属公司的IT全部收归总部，任何的下属单位没有自己的IT建设权。

目前越秀地产只有一个数字发展中心和一个粤创之术的科技公司来负责整个越秀地产所有的业务置换，我们叫做六统一。

之所以这样做是因为能够集中力量办大事，通过快速标准拉通和集中投入，把以前的短板很快弥补起来，把整个管控思路快速复制出去，这就是我们解决的第一步，首先把科技思路统一起来，不能让大家各自为政，否则会形成数据孤岛，形成各自参差不齐的建设情况。

在十四五期间，越秀地产也遇到了每个城市因城施策的限购策略，如何适应技术平台、适应一线销售策略，如果不具备当地团队，很难快速适应，还有其他物业、商业板块业态完全不一样。物业和商业也面临属地化的问题。比如，北方物业需要有供暖，南方不需要，商业客户的运营思路不一样。对客户的一些运营点也不一样。

为此，越秀地产提出了属地化政策，需要属地配置相应的数字化人才，这两年我们做了一些试点，提出前移后置的属地化策略。前移就是运营能力，前移后置是前面偏向运营性的部分，需要很快接触市场的前移，前移不是一刀切全部切到前面，而是总部培养孵化，培养好再下放到区域。

比如，新进一个区域，总部已经有能力了，直接可以总部先接管，等到区域能力具备起来再把人力组的授权下放出去。虽然就做了标准化的输出，相当连锁的一些零售行业、加盟店一样，总部先有人员，再下放下去，相当于这个概念。

焦点财经：目前越秀数字化有何需要补充的短板？

陈磊：目前数据积累、科技组织以及创新模式这三点，是越秀地产在科技层面比较明显的短板。

我们每五年会做一次规划，每年会有滚动，有两个专门做规划的小伙伴，他们每年会通看行业研究，做科技投资、行业研究，同时会带整个行业的研判和规划的滚动。我们会聚焦行业目前的一些痛点。

今年行情特别差，我们会根据当年的一些战略和规划，调整一些落地的举措。基本上，每半年尽快地去纠偏，保证规划能很快跟上业务的节奏。

对于我们现在的痛点，包括现在的数据积累、数据底盘还不是很丰富，很多数据还拿不到手上，质量也不好，我们这几年会一如既往地去夯实数据的标准、质量，根据应用场景去挖掘。数据都做不好，就别谈驱动了。

我们目前科技组织也是三驾马车，是管控平台，总部的数字中心叫DMC，下面的专家小组CCO，包括共享中心SAC三驾马车，如何构造新的模式，是仿矩阵、纺锤星的组织、还是三角形组织，我们目前还在论证。

另外，随着运营能力的加强，如何在以前重建设、轻运营的情况下做到建设运营并重，运营能力是不是要去运营边界，到底是做好产品的运营，还是往深度做，客户运营还是业务运营，这边我们还在论证。

科技组织的重塑和打造是我们的第二个最大的短板。

第三，创新模式。虽然初步具备了CVC的一个构想，实验室高校和一些企业如何打造创新实验室，如何启动孵化器的建设以及加速器建设，科技创新的模式有待去探索，因为如何打造一个科技生态和科技的产业链，需要多方共创。

焦点财经：今年8月，越秀地产携手探迹开启深度合作，共同推进产业招商数智化，未来在数字化企业合作方面有何规划？

陈磊：因为科技创新我们有几个生态，有产业生态、科技生态，还有其他上下游，科技生态是重中之重，目前我们和华为、金蝶、阿里都签署了战略协议，这三家是战略级的合作伙伴，我们之后会和诸如明源、腾讯等企业都有不同程度的合作，所以越秀的朋友圈是很丰富的，而且大家协作很多。

越秀地产的数字化合作伙伴就有1300多家，合作深度也不同，我们也和很多创新企业有合作，所以，在科技生态上我们会持续推进科技与生态的赋能，会在聚焦科技和这些合作伙伴的进一步升级，我们在合作伙伴上有一个分级机制，比如像战略级、战术级、常规运维级，我们会有级别的划分。

我们也希望根据这些合作伙伴能把合作的级别越来越高，合作金额越来越高，我们是全开放的态度。

焦点财经：针对合作伙伴有何门槛要求？

陈磊：首先是有地产概念。第二，目前越秀地产是国企，要求全国产化，基本上纯外资的合作伙伴，我们现在都很谨慎合作，甚至与一些创新型我们不考虑，比如美元基金，或者说考虑未来要在海外上市的企业，我们不会考虑与他们合作，这是为了国家数据安全的一些要求，所以我们更多的是在推进国产化和信创。

第三，敏捷化，对于合作伙伴要自身具备产品创新能力，如果他们还是基于产品的固定化、标准化产品我们也不会考虑，我们需要一些能跟我们共同成长的合作伙伴。如果还能有股权投资的一些往来，我们更欢迎。

焦点财经：目前科技部分有背业绩指标吗？

陈磊：我们现在的业绩指标会和业务指标绑在一起，不是单独的。目前商业模式还不清晰，所以没有业绩指标要求。

焦点财经：以华为为例，战略分级的具体合作方式包括哪些？

陈磊：一是云方向。华为云首先云资源的合作，包括云的安全、云的存储、私有云等，比如数据中心的合作，我们会更推荐给他们。

二是与华为企业B级合作，例如，路由器的一些硬件的采购，包括我们很多楼盘都需要服务器硬件。

三是华为的终端事业部，因为越秀地产要做全屋智能，目前越秀地产与华为也在全屋智能上做了很深度的合作。

当然也有对战略级的合作，除了有金额和合作规模的要求外，还有要求双向，不只我买华为的东西，同时华为能为我们业务提供增值，比如说全屋智能，能产生产品溢价，同时，我们的美居也可以与华为合作，代理他们全部智能产品。

在广州，我们也承接国资委的要求，与华为做一些科技共创，与华为及阿里都是这个模式。

焦点财经：现在有科技创新基金落地的案例吗？

陈磊：我们有案例，但现在地产科技相关的基金还没有开始成立，因为越秀属于越秀集团的地产板块，越秀集团下面本身有越秀产业投资基金，我们是跟他们合作，今年我们会聚焦在南沙，成立一个越秀地产的科技创新基金，瞄准更多是跟港科大与南沙区政府的科技创新孵化。

今年下半年也会成立一个基于地产科技的创新基金，未来我们可能不止一支基金，可能若干子基金。

焦点财经：您如何看待目前比较火热的元宇宙，此种虚拟地产是否有价值泡沫？

陈磊：目前元宇宙还停留在概念阶段，泡沫成本很重。

元宇宙目前最大的问题是没有与实体经济挂钩，因为目前地产做的还是以实体经济为主，所以虚拟货币包括元宇宙现在不创造价值，只是价值的流转，在这种情况下，它很容易被变成金融工具，而不是一个实业工具。

基于这一逻辑，越秀地产应该不会过早接触到元宇宙这种概念，但是我们也在布局元宇宙的一些内容，只是我们不这样提。

比如，元宇宙很需要建模，我们做B就是为了完成这项建模，它的结果可以为元宇宙做导入，我们也会做一些NLP、数字员工的一些语音合成等，这些东西如果能往云中推，就是虚拟数字。

但是，我们目前还没有一下子跨到最后的变现的模式，我们还在考虑一个场景和技术的积累。

焦点财经：您觉得房企应该如何避免过度数字化？

陈磊：需要想清楚自己的目标是什么。

焦点财经：在数字化领域，您最钦佩的企业/大牛是哪位？

陈磊：各个行业的数字化还没有盖棺定论。各家都在做不同的实践和尝试。就整个数字化领域来说，我比较欣赏像海外宝洁做的保洁，他们的一些管理概念我可以接受。

另外，像国内有互联网原生的像BAT、华为、美的这些，包括我们同行，像万科和龙湖等都有可圈可点的地方。当然，我认为没有什么最牛的数字化，只有最适合自己企业的数字化。

此外，包括地产CEO转型，也有转到CTO、转向业务的行业人士，像华为陶景文，以前恒大的陈东峰、万科的谢志芳、像顺丰田民等，他们都有各自的闪光点，都是我们对标学习的对象。

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