上海高科技园区(上海高科技园区二手房哪个小区比较好)

 

我一直有个观点，大家千万不要用环线的价值，去判断浦东。

环线论在浦东是失效的，特别是面对张江及其外溢板块的时候。

张江是个神奇的地方，明明是中外环，但价格却超过了市中心。

为什么张江会从小小村落逆袭至产业顶流，甚至房价卖到14万依然没有多少挂牌房源，未来的张江板块的房价发展逻辑到底会怎样。

我们一起来聊一聊。

我们先来看下大家最关心的房价涨幅问题，看看张江板块的房子，最近十几年涨的有多凶猛。

我们根据60个代表性小区2006-2021年的均价，统计了涨幅超过900%的30个小区：

浦东当然是绝对的大赢家，前30名里占了12个。过去十五年，房子买在浦东，大概率跑赢大盘。

涨幅榜状元，张江汤臣豪园；涨幅榜榜眼，御桥地杰国际城，前者是张江核心区域，后者是张江的外溢板块。

板块内不仅产业强劲，轨交方便，还有不错的学区加持，2020-2021这一轮涨幅非常可观，因此十五年涨幅也排名第一第二，同板块新出的汇智湖畔、万科海传涨幅也不小。

为什么张江板块的涨幅会这么厉害，其实很简单，就是狼多肉少，不够分。

浦东的商品房供应稀缺，供求关系长期紧张，而这样的供应紧张局面，最集中的表现在张江板块。

目前整个张江的心脏地带，主要围绕张江高科地铁站落成，这一区域内形成的产业高地，不要说在上海，就是在全国乃至全世界都是排得上号的。

整个张江高科片区，也是以此为原点一路往东拓展。

如果站在整个板块来看的话，张江板块的商业是长泰广场和张江双子塔（在建）。

产业的话有张江高科技园区、张江集电港、张江城市副中心。

交通方面其实也很不错，地铁的话主要有2号线张江高科、金科路、广兰路，13号线华夏中路、中科路、学林路、张江路，同时规划南北向的21号线，走金港路和哥白尼路。

张江的支柱产业，是互联网IT。

在上海，张江男已经成为了程序员的代名词。

张江已经是上海的互联网和高端制造业中心，而它目前的规模在科学城的规划中只是冰山一角，发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。

张江中区的科学之门已经动工，由两栋320米超高层组成，将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能。

张江科学城南区孙桥科创园，将大力发展农业科技、基础科研、生物医药等高新技术产业。

所以，孙桥板块希望大家可以重点关注。

也正是因为要以产业为主，所以当初这个片区在规划时，并没有布置太多的住宅用地。

换句话说，这里形成了将近5平方公里的住宅的真空带。

这个范围内仅存的几个次新优质小区，价格也被拉到12-15万一平，这个价位要让很多上只角地区自卑的。

不过没关系，张江男这个群体本来就不认上只角；他们对房子的诉求就是学区要好、房子要新、离公司要近。

至于商业配套、海派文化这种东西，他们不太感冒。

在浦东买房，最关键的就是得抓住产业+学区，张江的产业自然没的说，只要抓住重点XQ，就差不了。

推荐大家重点关注两个小区：

第一，万科翡翠公园，对应的是万科实验小学+建平实验中学 [万科校区] 。

万科翡翠公园是近几年开发的新楼盘，品质基本上是没话说。

大家都知道，科技感的外观已经是万科的基本操作了，这种外形会吸引到很多的年轻人。

万科翡翠公园，顾名思义，约1/3的土地都用于建造公园了。小区内设置了多个主题公园，多种物业类型，还有独立景观。

万科翡翠公园有商用，也有住宅。户型主要以两房、三房为主，还有45平的LOFT住办两用空间类型。

很适合在张江工作的年轻人，房屋内外的品质都不错，一家三口住在这里很适宜。

万科翡翠和张江汤臣豪园这两个小区，硬是在过去两年的静淡行情中走出了独立上涨的趋势。

相信未来，高质量的生源不断涌入，这里的XQ实力也会越来越扎实。原本价格就坚挺的张江XQ房，行情或将愈发火热。

第二，张江汤臣豪园，对应的是张江高科实验小学 [藿香校区] +张江集团学校。

张江汤臣豪园已经有好几期，最早建于03年左右，最新的建于12年左右，所以外立面和品质有挺大的不同。

小区基本都位于张江高科技园区内，北临祖冲之路，南至晨晖路，西靠藿香路，东接金科路。

2018年的张江汤臣豪园单价还只有7-8万。直至今日，单价飙升至10-14万/平，这个价位甚至超过了很多上只角地区。

张江汤臣豪园基本有高层、小高层和叠墅，高低配置，错落有秩，还有配套的会所和商业楼。

小区里面南北栋距挺大，午后走在小区里，任阳光和绿意在其中挥洒，很是惬意。

一般滚筒洗衣机右下方有隐藏的应急维修门，用螺丝刀插入门延伸缝，轻轻撬开，可打开应急维修门，打开后，轻轻拉出，可打开锁定的洗衣机门。

小区户型以两房和三房为主，适合预算在1500万-2000万及以上的客户。

三房基本也要1800万以上，所以考虑这里的买家，荷包还是要充足。

对于张江男来说，除了大家最关心的万科翡翠公园和张江汤臣豪园外，还比较关心的是广兰路片区的三个小区：

2007年的阳光花城、2013年的日月光水岸新郡、2010年的日月光水岸花园。

家庭最耗电的电器排行榜。第一名：热水器热水器的运行功率基本都是在3000瓦左右。节电窍门：用完后，随手将热水器关闭，不要长时间处于保温状态。

这三个小区围绕地铁站而建，与周边小区的差价能拉到两万左右。

整个广兰路南侧片区，动迁房不少，类似上面的阳光花城看上去是这样的（非动迁）。

马路对面的兰沁园是这样的（动迁）：

整个广兰路片区的居民组成，大头是动迁来的居民，小部分是已经把父母接来，并且已经结婚生子的第一代张江男。

这两部分人口所能带来的增量已经不多。

很多人不知道的是，整个张江的规划，其实经历过大改。

2000年之前，张江的定位是药谷，以大量工厂为主，不太需要四通八达。

所以片区的规划除了里面的几条大路之外，与外侧的交通连接并不强。

而2000年之后，张江的定位变成高科技园区，这个园区确实被开发出来了，但外联的交通问题到现在也没有解决。

导致整个张江片区总有一种被护城河环绕的感觉。

比如北至金桥、西至北蔡的很多道路，至今也没有打通。

住宅方面，老早的规划中，除了张江老镇那边，确实是根本没考过虑规划住宅的。

总结来讲，张江房子少属于历史遗留问题，张江至今也没有成片的住宅片区，只能不断向外辐射购买力。

也正是如此，码农们买爆了周边几个板块，喂饱了唐镇、周康、御桥、北蔡等等板块。

以张江板块为核心，我们可以发现周边一圈板块都留下很明显的张江男的买房足迹。

首先就是张江东侧的唐镇板块。

这个板块基本能满足张江男所有想象，学区够好、房子够新、离公司地铁只有3站。

所以在这次的上海行情中，唐镇几个品质好、学区牛的小区，均价都上到了10万：

唐镇这个地方，一直被人拿来和徐泾比，说他们是外环两兄弟，一个靠着大虹桥，另一个靠着张江。

两兄弟相比，唐镇在房价上明显是大哥，恐怕未来的徐泾也会走一波片区购买力溢出的老路。

张江男买房的另一个热门片区，是张江南侧的周康片区（周浦+康桥）。

康桥的形状是一横条，板块中能选的次新房同样比较少，所以周浦选择的人群会更多一点。

从我们平米的实际成交情况看，这两个板块的买家年龄普遍的小一点。

为什么会这样？

说出来很简单，年轻人拼事业，首套房的通勤需求很重，自然要离市中心近一点。

康桥和周浦这两个板块共享11、16、18号三条地铁线，通勤的问题就不说了。

这种配置，再加上两个板块平均6万不到的单价，我就想问外环论实惠，还有谁？

总而言之，张江房价涨跌的逻辑，和上海大盘相比，还有些不同。

张江现在的实际人口、产业，甚至房价逻辑，更像是深圳。

关键其实就两个字：稀缺。

除了XQ和品质，张江房子更多是因为供应量与需求矛盾产生，导致稀缺，从而有溢价。

当然，还有一个重要原因，那就是张江巨大的潜力。

国家级别的规划，城市副中心的定位，产业链的加强与完善，都是张江雄起的基石。

而且伴随双子塔的落成，张江的辐射能力会进一步扩大。

创新型企业会继续向张江涌入，人才依旧会聚拢，购买力只增不减。

不仅是白领，还有很多家底丰厚的买房客，比如有公司股权的研发人员和企业主。

所以，张江的未来其实肉眼可见。

它可能是上海发展过程中，已经绝版的片区。

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