科学城(科学城房价)

 

2016年初，华华某同事买了科学城的科城山庄，当年她以1.8万/平买入，首付只需要十几万，而到现在，这里的房价已经翻了一倍。

现在，她想把房子卖掉，然后在同小区买一套更大的房子，首付也已经足够了。

对讲机在人们的日常生活中扮演着非常重要的角色。特别是在无网络的环境当中，对讲机可以作为一项双向的移动通信工具，而广泛使用，并且不会产生任何的费用。

目前，小区的二手房均价已经达到4万/平左右。

4年时间，翻了一倍有余。

2015年，萝岗一带感觉还是广州偏远的郊区，那年，科学城板块的均价才1.5万/平。

2019年，科学城新房已经企稳4万。

数据来源：安居客

目前，科学城板块新房奇缺，最近加推三期的保利罗兰国际，均价已经是4万/平了，据说去化已经过半。

而二手房方面，综合条件较好的小区，也已经突破4万/平了。

科学城板块的水涨船高，正是因为黄埔近几年的高速度发展，广州工业一哥、粤港澳大湾区最强大脑，这些称号，都是印证。

科学城是黄埔目前的区中心，同时是科创企业密度最高的地方，3000多家科技企业，500多家科研机构，国家区域双创示范基地，同时也是广深科技走廊的核心创新平台。

珠江新城是天河的中心，也是房价最贵的地方；同理，科学城自然成为了整个黄埔房价最贵的地方。

最近，华华听说科学城即将推出一个全新盘，据说一期的售价要卖4.5万/平起，再次刷新科学城房价纪录！

一个光凭地段和配套就能躺赢的地方

不卖关子，这个项目就叫大壮名城。

当天，我到现场踩盘时，项目销售说预计4月底开放样板房，6月或者更晚一点开盘。

相信很多人在去年下半年就听过这个项目了，但快过去一年了，现在样板房还没修好，也不急着推货，好佛系！

我们这里不愁卖的，只要一推出市场，肯定就被抢空的。多少关系户都希望拿折扣，但是都便宜不了。

三言两语之间，就能知道他们底气真不小。

不过，这的确是一个光凭地段和配套就能躺赢的项目，产品设计上也不差，卖4.5万/平起步，不成问题。

3地铁、多商场、华师附就在内部

大壮名城是暹岗村的旧改项目，体量较大，涉及了商业和住宅部分，占地面积47000平方米。

项目分三期滚动式开发，目前正在开发第一期。

具体位置是黄埔区科学城开泰大道科丰路口，处于科学城核心位置，离萝岗区府很近，周边分布着很多商业体和企业，地段优势明显。

的确，这里的优质资源很多，商业、学校和交通都是硬货。

3地铁：21号线和6号线交汇站苏元站（直线距离约700米）、7号线二期科丰路站（就在小区门口）

21号线联通天河、黄埔和增城；7号线二期将经过老黄埔、黄埔临港经济区、番禺大学城，和一期接驳后还能到达番禺万博和广州南站。

这让科学城的辐射范围更广，去天河、黄埔、增城、番禺和南沙都很方便。

多商场：万达广场就在隔壁、优托邦购物中心、科学城科学广场、包括开发商开发的大壮国际商业中心、映日广场、揽月广场、腾达广场等。

名校：目前，华南师范大学附属黄埔实验学校和华南师范大学附属实验学校幼儿园已经确定进驻，属于公办学校。

两所学校占地面积约7.9万平方米，分北区和南区，共设九年一贯制公办学校72个班、幼儿园36个班。预计2021年秋季开始招生，未来在校生人数将达到5000人。

而北区的学校正位于小区的二期。

当然，周边还有广州第二中学科学城校区、萝岗小学、暹岗小学等学校资源。

医院：中三分院岭南医院，目前正准备建设二期，总投资13.5亿元，但是没有儿科急诊。医疗资源略显不足。

周边公园：萝岗市民公园、暹岗公园、创业公园、萝岗儿童公园、环山岭公园、尖峰岭公园、玉树公园，还有内部的大壮玉印公园。

大壮名城的密度是刚需型的

而在很多设计上却不差

大壮名城一期分为A区和B区，其中B区为回迁房，A区是11栋33层的高层住宅，A区和B区只有一墙之隔，但是物业上分开管理，而且A区做了抬高处理，以便和B区分隔。

什么是电子衣柜？顾名思义，就是电子化的衣柜，但以电子衣柜所提供的功能来看，它的定位已经不算是一种家具，而是智能化的家电产品，主要就是帮你处理衣物护理的大小事。

首期将开卖A6、A7栋，位于开泰大道的旁边，两条道路交汇处，未来估计噪音和粉尘较大，而且距离地铁站较远。

而优点则是楼下则是一期内部的商业中心，生活方便。

可以看出，一期的密度是比较大的，容积率接近5.0, 三梯六户的配置，产品上很刚需了。

具体户型包括两个101平三房两卫、两个93平三房两卫、1个122平四房两卫和1个73平两房。

仅供参考建筑结构，非项目实际户型图

因为没有板房看，目前就只有几个主推户型的模型可以参考，而且还没有具体的尺寸，因此也无法参考开间、面宽、使用率这些因素。

总的来说，大体上和市面上主流的产品差不多，每户送入户花园、阳台飘窗半赠送。

122平四房每栋只有一排，单边位，南北通透，双阳台，卧室有270度宽景观，明厨明卫，销售输出这是整个项目最稀缺、也是最奢侈的一个户型。

101平三房，是南向单位，厨房有一个生活阳台，另一个阳台做成内嵌式，卧室有270度宽景观。

这个93平三房，主人房带套间，卫生间干湿分离做得比较好，厨房的动线也做得比较合理，每个房间带飘窗。但一入门就是一个卫生间，卫生间的门正对着饭厅。

另外，93平的户型位于两栋楼中间的两排，夹在中间，注定了某些房间的采光和通风不好。

另一个93平南向的户型，设计要稍微合理一点。综合来说，这个93平的3房是性价比最高的。

装修标准也暂时没有公布，据项目输出，这里以后会做成智能社区，采用，APP智能管理系统和全方位安防监控。

物业则采用高力国际，我查过这是一个全球知名的上市地产公司，是物业管理全球五大行之一，在中国，物管是其最有优势的产业。

园林是新中式设计，和泰禾院子是同一家设计公司。

综合来说，大壮成名的密度是刚需型的，而在很多设计上却比较高端。

另外，从售楼部高饱和度的外墙、生动而接地气的字体设计、以及参考大壮集团的已开发产品，就能发现，这里的土气是由内而外散发的。

当然，现在还没看到样板房，一切都还有变数。

已升值100%，这里的公寓不愁租

整个项目分为三期，住宅区和商务区分开，目前商务区只开发了G地块，就是售楼部对面的大壮国际广场，包括商铺和四栋公寓。

但是大壮国际广场的招商做得不好，人流稀少，而知名的商铺就只有麦当劳，另外有一家民生银行。

公寓的收益率倒是不错，从阳台上看，这里的入住率不会低。

因为附近集中了一批总部公司、科研企业、商业体，这些高端人群的租房需求旺盛，因此这里40平的公寓，月租金也要2000-2500元左右，堪比市区了。

而且，因此大壮的公寓发售时间较早，开盘时只卖1万/平左右，现在这里的公寓价格已经涨到了2万/平左右了，增值100%，对于公寓来说，这里的收益率不错了。

另外映日广场、揽月广场、腾达广场等商业还没建设，白色色块的地方，以后还要建写字楼和商业体，建好之后相信会给旁边的住宅带来一定的溢价影响。

住宅部分，一期二期三期的位置都不差，万达在二期的旁边，每一个组团附近都有地铁。

综上所述，大壮名城一期，破4.5万不奇怪，被疯抢也不奇怪。

目前科学城优质楼盘稀缺，而需求却又是非常庞大的。结合二手房价来看，大部分已经朝着4万+前进了。

稍偏刚需的产品配改善族的价格，这是大壮名城的缺点，但华师附的名校资源加上商业、交通的配套，足以掩盖瑕疵。

我估计，大壮名城首次开盘应该能卖4.5-5万/平之间，也可能稍微低一点，毕竟是首开，而且两栋楼位置一般。而第二波加推就可能会涨价。

无论如何，科学城房价离破5万不远了！

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